8 pasos para comprar una casa en Nueva Jersey
Comprar una casa en Nueva Jersey es un hito emocionante, pero el proceso puede llevar algún tiempo.
Varios factores, como su situación financiera, las condiciones del mercado y la economía local, pueden influir tanto en el tiempo que tarda en encontrar una casa como en el coste de la misma.
Por ejemplo, las casas de Trenton llegan al mercado a 398.500 dólares y se venden en 37 días, ¡20 días más rápido que la media del estado! – por lo que tendrá que moverse rápidamente si quiere superar a la competencia.
Sin embargo, las viviendas suelen permanecer en el mercado durante más tiempo en Atlantic City, por lo que podrá tomarse su tiempo y encontrar una oferta mejor.
Cuanto más sepa sobre los pasos a seguir para comprar una casa y las tendencias inmobiliarias actuales de Nueva Jersey, más preparado estará para navegar por este complicado proceso de la forma más rápida y fluida posible.
En una compra de 300.000 dólares que reúna los requisitos, obtendrá 1.500 dólares. Eso es dinero real para su bolsillo.
El pago inicial es la parte del precio de compra de la vivienda que se paga en el momento del cierre. El prestamista hipotecario pagará el saldo restante.
Normalmente, los prestamistas hipotecarios de Nueva Jersey quieren que usted aporte el 20% del precio de compra como pago inicial.
Esto supondría 93.477 dólares para una vivienda de 467.384 dólares, el valor típico de una vivienda en Nueva Jersey.
Sin embargo, tiene opciones para reducir el importe del pago inicial.
Los préstamos respaldados por el gobierno, como los de la VA y la FHA, permiten aportar el 0% y el 3,5% del precio de compra de la vivienda, respectivamente.
Incluso los préstamos convencionales permiten pagos iniciales tan bajos como el 3-5% (aunque el mínimo varía según el prestamista).
Pero hacer un pago inicial de menos del 20% conlleva algunos riesgos.
En primer lugar, como estás pidiendo más dinero prestado, tendrás una cuota mensual más alta y pagarás más en intereses durante la vida del préstamo.
En segundo lugar, es posible que tenga que contratar un seguro hipotecario.
Los préstamos convencionales requieren un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que el saldo de su préstamo alcance el 80% del precio de compra.
Los préstamos FHA, en cambio, requieren una prima de seguro hipotecario (MIP) durante toda la vida de sus préstamos.
El seguro hipotecario cuesta alrededor del 1% del saldo de su hipoteca anualmente.
Sin embargo, los tipos varían en función del pago inicial y la puntuación de crédito.
Normalmente, el pago del seguro hipotecario se añade al pago de la hipoteca cada mes.
Los préstamos VA no cobran un seguro hipotecario.
En su lugar, pagará una cuota de financiación del préstamo VA al cierre, que puede oscilar entre el 1,4% y el 3,6% del precio de compra.
Programas de ayuda al pago inicial en Nueva Jersey.
¿Le faltan fondos para cubrir el pago inicial de una vivienda?
El estado de Nueva Jersey ofrece una serie de programas de asistencia para el pago inicial (DPA) para los compradores de vivienda por primera vez y de bajos ingresos.
Estos programas pueden proporcionar ayuda financiera en forma de subvención o segunda hipoteca para ayudarle a pagar los gastos de cierre o el pago inicial.
Estas son algunas opciones en Nueva Jersey a las que puede optar:
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Programa de ayuda al pago inicial de la NJHMFA.
La Agencia de Financiación Hipotecaria y de la Vivienda de Nueva Jersey (NJ HMFA) ofrece un programa DPA para los que compran una vivienda por primera vez y los que no han sido propietarios de una casa en los últimos tres años.
Los participantes que cumplan los requisitos pueden recibir una segunda hipoteca sin intereses de hasta 10.000 dólares para el pago inicial o los gastos de cierre.
Este programa se limita a quienes tienen una primera hipoteca de la NJHMFA y cumplen con los límites máximos de ingresos de los hogares de su condado.
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Página de presentación.
Una carta de preaprobación de una hipoteca es una oferta para prestarle hasta una determinada cantidad de dinero para comprar una casa.
Muestra a los vendedores que usted es un comprador serio que está cualificado financieramente para hacer una oferta por una vivienda.
La mayoría de los vendedores de Nueva Jersey exigirán una aprobación previa antes de mostrarle su casa.
No tiene que decidirse por un solo prestamista ahora mismo.
De hecho, debe comparar las tasas de interés y los montos de preaprobación de varios prestamistas para asegurarse de que está obteniendo los mejores términos absolutos cuando compre su casa en Nueva Jersey.
Para obtener una preaprobación de una hipoteca, tendrás que rellenar una solicitud de hipoteca y proporcionar detalles sobre tu situación financiera.
Para determinar el importe de la preaprobación de la hipoteca, tendrán en cuenta la siguiente información:
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Ingresos totales.
Los prestamistas necesitan saber que usted gana lo suficiente para hacer los pagos de su hipoteca cada mes.
La mayoría de los prestamistas quieren que tus gastos mensuales de vivienda sean inferiores al 28% de tus ingresos mensuales.
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Deuda personal.
Los prestamistas también tienen en cuenta tus otras deudas, incluidas las tarjetas de crédito, los préstamos estudiantiles, los préstamos para automóviles y los préstamos personales.
Utilizan esta información para calcular la relación entre la deuda y los ingresos (DTI), es decir, la deuda total (incluida la futura hipoteca) dividida por los ingresos totales.
Aunque algunos prestamistas aprueban hipotecas para compradores con un DTI de hasta el 43%, es mejor mantener el DTI por debajo del 36%.
Por ello, podría considerar la posibilidad de pagar algunas de sus otras deudas antes de solicitar una hipoteca en Nueva Jersey.
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Reservas de efectivo / cash.
Los prestamistas hipotecarios de Nueva Jersey quieren ver que usted tiene suficiente efectivo en el banco para cubrir el pago inicial y los costos de cierre sin agotar completamente sus reservas de efectivo.
Aunque este requisito varía según el prestamista, la mayoría quiere que guarde al menos lo suficiente para cubrir dos pagos de la hipoteca, incluidos el seguro y los impuestos.
El vecindario de una casa puede ser tan importante como su distribución y características.
En general, debe tener en cuenta los siguientes factores a la hora de decidir qué barrio es el mejor para usted:
¿Cuál es su presupuesto para comprar una casa?
Una vez que conozca su presupuesto (una carta de preaprobación le indicará el máximo que puede pedir prestado), puede limitar su búsqueda a los barrios en los que se venden viviendas dentro de su rango de precios.
Además, observe las tendencias del valor de la vivienda en el pasado.
Esto le dará una idea de cuánto podría subir el valor de su casa en los próximos años.
Es conveniente que elija un barrio que se ajuste a su presupuesto, pero que también pueda suponer una gran rentabilidad cuando decida venderla.
Estilo de vida local.
Una vez que tenga una lista de barrios con viviendas dentro de su presupuesto, debe evaluar en qué medida cada uno de ellos se ajusta a sus necesidades y preferencias personales.
Para finalizar su lista de zonas objetivo, tenga en cuenta factores como:
- Distritos escolares.
- Sus desplazamientos diarios.
- Índices de criminalidad.
- Restaurantes y servicios.
- Opciones de transporte.
Encontrar un gran agente inmobiliario en Nueva Jersey.
Su agente inmobiliario será su principal aliado durante el proceso de compra de una vivienda.
Además de encontrar y mostrarle propiedades, su agente debe ser un experto en la compra de una casa en Nueva Jersey.
Le ayudarán a hacer ofertas, a negociar contratos y a navegar por el proceso de cierre.
Además, pueden recomendarle otros proveedores de servicios como compañías de títulos e inspectores para ayudarle a comprar su casa en Nueva Jersey.
No se apresure a elegir un agente.
En su lugar, tómese el tiempo necesario para investigar y entrevistar a varios agentes inmobiliarios con experiencia en los barrios que le interesan:
- Años de experiencia.
- Número de transacciones en el último año (¡cuanto más, mejor!).
- Experiencia en su rango de precios.
- Puntuación global de las reseñas.
- Reseñas y quejas individuales.
Pregúntele a cada uno de ellos acerca de sus barrios objetivo, cómo prefieren comunicarse y su estrategia para ayudarle a encontrar y cerrar su nueva casa.
Debe sentirse cómodo con los conocimientos, la experiencia y el proceso del agente antes de comprometerse con él.
Empezar a buscar casa en Nueva Jersey.
Buscar casas en Nueva Jersey es la parte más divertida del proceso de compra.
Podrás ver una variedad de casas y descubrir lo que realmente quieres en una casa.
Priorice sus necesidades frente a sus deseos al comprar una casa en Nueva Jersey.
Haz una lista de todo lo que quieres en una casa y priorízalo.
Al principio de la lista deben figurar los elementos más importantes para usted. Esto te ayudará a separar lo que “debes tener” de lo que “debes tener”.
Su agente puede ayudarle a entender si sus deseos son realistas para su presupuesto y sus barrios favoritos o si necesita replantearse lo que está buscando.
Examinar el inventario actual de viviendas.
El momento de la búsqueda de una casa en Nueva Jersey puede tener un gran impacto en su número de opciones.
Por ejemplo, en Nueva Jersey, el mes de junio ha sido históricamente el que más casas ha puesto a la venta.
Buscar en esta temporada podría darle más opciones y una mayor probabilidad de encontrar la casa de sus sueños.
Por otro lado, enero es el mes con menos opciones en Nueva Jersey.
Históricamente, hay un 31,3%) menos de viviendas en venta que durante la temporada alta de Nueva Jersey.
Hacer una oferta.
Una vez que encuentre una casa en Nueva Jersey que le guste, es el momento de hacer una oferta.
Su agente inmobiliario le ayudará a redactar una oferta convincente que le dé la mejor oportunidad de convencer al propietario de venderle.
Actualmente, en Nueva Jersey, las viviendas permanecen en el mercado durante 61 días antes de entrar en contrato.
Sin embargo, todos los mercados sufren cambios estacionales.
Durante los meses más ocupados, las casas se arrebatan más rápidamente que otras.
Históricamente, las casas de Nueva Jersey se venden más rápido en junio, donde la propiedad media sólo está en el mercado durante 50.
Si su búsqueda de vivienda cae en esta época, debe estar preparado para moverse rápidamente y potencialmente hacer ofertas en varias casas antes de que la suya sea aceptada.
Por otro lado, si compra en diciembre, tiene un poco más de tiempo para buscar.
Las viviendas suelen permanecer en el mercado 20 días más que la media anual de Nueva Jersey.
¿Qué debe incluir su oferta?
Su agente inmobiliario puede ayudarle a decidir cuáles de estas opciones comunes debe incluir en su oferta:
- Concesiones del vendedor: Tendrá que pagar la mayor parte de los costes de cierre de su bolsillo cuando compre una casa, pero puede pedir al vendedor que cubra algunos de esos costes por usted.
Esta opción puede permitirle ofrecer un precio de compra más alto y, básicamente, incluir los gastos de cierre en su hipoteca.
- Créditos para reparaciones: Si la casa necesita reparaciones, puede pedir créditos en lugar de que el vendedor haga y pague las reparaciones.
El vendedor se evita la molestia de esperar a que los contratistas terminen el trabajo, y usted puede supervisar las reparaciones en el futuro para asegurarse de que cumplen sus expectativas.
- Contingencias de inspección: La mayoría de los contratos de compraventa tienen cláusulas de inspección que le permiten cambiar su oferta (o retirarse) si la inspección revela problemas importantes.
Si tienes un alto grado de certeza sobre el estado de la casa (por ejemplo, si el vendedor puede mostrarte un informe de inspección reciente), puedes renunciar a esta contingencia para dar al vendedor una mayor sensación de confianza.
- Carta al vendedor: Muchos vendedores tienen un apego personal a la casa.
Han vivido allí durante años y quieren saber que el próximo propietario cuidará de la vivienda.
Escribir una carta al vendedor puede mostrarle cómo se imagina su vida en la casa y apelar a su lado sentimental.
Inspecciones y valoraciones.
Las inspecciones y las tasaciones son una oportunidad para evaluar mejor el estado y el valor de la vivienda antes de comprarla oficialmente.
Después de este paso puede tener la oportunidad de renegociar los términos de su contrato con el vendedor si surge algún imprevisto.
Inspecciones de viviendas en Nueva Jersey.
Hacer inspeccionar su casa de Nueva Jersey por un inspector autorizado le da tranquilidad sobre el estado de la propiedad antes de comprometer miles de dólares para comprarla.
Su inspector debe comprobar las siguientes partes de la propiedad:
- Techo.
- Fundación.
- Sistema eléctrico.
- Sistema HVAC.
- Fontanería / Plomería.
Si la casa tiene un sistema séptico, también debe pagar por una inspección séptica para asegurarse de que no tiene ningún problema que no estaría cubierto en una inspección típica de la casa.
Inspecciones específicas de Nueva Jersey.
Las leyes de divulgación de Nueva Jersey exigen que los vendedores divulguen cualquier problema conocido a los compradores interesados antes del cierre.
Sin embargo, los compradores deben tomar las precauciones necesarias para asegurarse de que no hay problemas ocultos en la propiedad.
Además de una inspección general de la vivienda, se recomienda a los compradores que realicen pruebas más especializadas, como:
- Pruebas de radón: El radón es una de las principales causas de cáncer de pulmón, y puede entrar en una casa sin ser detectado.
Si el vendedor no ha realizado una prueba de radón en el último año, considere la posibilidad de realizarla antes del cierre.
Puede solicitar un kit de prueba de radón visitando la página del Departamento de Protección Ambiental de Nueva Jersey aquí.
- Inspección de plagas: Algunos prestamistas exigen a los prestatarios que realicen una inspección de termitas y plagas, pero los compradores deberían considerar la posibilidad de realizarla de todos modos.
Las infestaciones pueden propagarse sin previo aviso y causar daños estructurales en una propiedad, por lo que la detección temprana es vital.
Evaluaciones.
Las tasaciones determinan el valor de la propiedad.
Si utilizas una hipoteca para comprar tu nueva casa, tu prestamista pedirá una tasación para asegurarse de que la casa vale el dinero que te está prestando.
Una vez que termine las inspecciones y su prestamista apruebe la financiación, estará listo para el cierre.
El cierre es el proceso de finalización de su hipoteca y la transferencia de la propiedad.
El día del cierre, se reunirá con la compañía de títulos para completar la transferencia de su casa en Nueva Jersey.
Planee pasar unas cuantas horas completando el papeleo legal y liquidando los costos de cierre.
Se recomienda revisar cuidadosamente el papeleo con antelación, si es posible.
Los documentos deben estar perfectamente cumplimentados para que la transferencia sea legal, por lo que es importante que entiendas perfectamente cada página antes de firmar.
Algunos documentos importantes a los que hay que prestar atención son los siguientes:
- Su solicitud final de préstamo.
- La escritura.
- El pagaré de la hipoteca.
- Las declaraciones de divulgación.
Una vez terminado el papeleo, se le pedirá que pague los gastos de cierre.
La compañía de títulos facilitará esta tarea al recopilar la suma total que debes y distribuir las cantidades correctas a cada beneficiario en tu nombre.
Como comprador, puede pensar que los costes de cierre se dividen en cuatro categorías:
- Honorarios del prestamista: Honorarios pagados a su prestamista hipotecario por originar y suscribir su préstamo.
A veces, las comisiones del prestamista pueden cubrir costes adicionales asociados a su préstamo, como las comisiones de tasación y de estudio.
2. Gastos de título y custodia: Honorarios que la compañía de títulos cobra por sus servicios.
Estos honorarios son por llevar a cabo el proceso de cierre, realizar la búsqueda del título y proporcionar la documentación del título.
3. Costes prepagados: Costos continuos de la propiedad de la vivienda que se pagan por adelantado.
Los prestamistas a veces exigen a los prestatarios que paguen ciertos gastos por adelantado, como los impuestos sobre la propiedad y el seguro del propietario.
4. Otros costes de cierre: Los compradores de Nueva Jersey suelen pagar entre el 3 y el 5% del precio de compra en concepto de gastos de cierre.
Para una casa de 467.400 dólares -el valor típico de una casa en Nueva Jersey-, esto supone entre 14.022 y 23.370 dólares.