Pago inicial (o down payment)

Pago inicial o downpayment

¿Está considerando comprar una casa? Le explicaremos lo básico de los pagos iniciales y hablaremos sobre las ventajas y desventajas de anticipar más dinero.

¿Qué es un pago inicial de una casa?

El pago inicial (también conocido como DownPayment o Enganche) es el dinero que usted le da al vendedor de la casa. El resto del pago proviene de su mortgage. Los anticipos se expresan como porcentajes. Un pago inicial de al menos el 20 por ciento le permite evitar el seguro hipotecario.

Para explicar cómo los banqueros y los agentes de bienes raíces hablan sobre los pagos iniciales, digamos que usted compra una casa por $100,000 dólares:

A veces oirás una frase como “Luis puso 20 por ciento para la compra de la casa”. Eso significa que Luis hizo un pago inicial del 20 por ciento.

El dinero para un pago inicial puede venir de:

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¿Por qué se requieren anticipos?

Cuando usted hace un pago inicial, corre el riesgo de perder ese dinero si no puede hacer los pagos de la casa y terminar en ejecución hipotecaria (foreclosure en inglés).

Ejecucion hipotecaria

Esto le da un incentivo para hacer sus pagos hipotecarios. Es por eso que el prestamista requiere un pago inicial.

Anticipos mínimos

La mayoría de los prestamistas hipotecarios requieren un pago inicial de al menos el 3 por ciento. Los préstamos de FHA (hipotecas aseguradas por la Administración Federal de Vivienda) requieren un pago inicial de al menos 3.5 por ciento.

Dependiendo de su historial de crédito (credit score en inglés), el tipo de vivienda y la razón por la que compra, el pago inicial mínimo podría ser del 5 por ciento, 10 por ciento, 20 por ciento o más.

Down Payment del 20%

Unos pocos programas hipotecarios limitados no requieren ningún down payment o uno muy pequeño.

Anticipo y seguro hipotecario

Cuando usted hace un pago inicial de menos del 20 por ciento, debe comprar un seguro hipotecario.

Hay dos tipos principales:

El seguro hipotecario privado, a menudo llamado PMI (en inglés Private Mortgage Insurance), se paga a una compañía de seguros. La mayoría de las primas de PMI se pagan mensualmente. Se llaman primas anuales, aunque se pagan todos los meses. La mayoría de las aseguradoras ofrecen la opción de una “prima inicial” – un pago grande al principio del préstamo.

PMI

El seguro de FHA se paga al gobierno federal. Cuando usted obtiene una hipoteca asegurada por la FHA, usted paga una prima inicial más los pagos mensuales de la prima.

Cargos por pequeños anticipos

En muchos casos, los prestamistas cobran honorarios a los prestatarios que hacen pagos iniciales de menos del 20 por ciento.

Esos honorarios están por encima de las primas de seguro hipotecario. Cuanto más pequeño es el pago inicial, más altas son las cuotas que se pagan al cierre. A veces el prestamista cobra una tasa de interés más alta en lugar de los cargos.

¿Sigue siendo el “enganche” estándar un 20%?

En realidad, sí. Ponga menos del 20% y tendrá que encontrar una manera de asegurar la hipoteca, ya sea a través de un seguro o un segundo préstamo. Excepciones a esto son aquellos que califican para asistencia especial para la compra de vivienda como el VA Home Loan, que ayuda a los veteranos convertirse en propietarios de vivienda sin poner ningún dinero en la entrada.

Pero lo ideal sería que los compradores tengan el 20% del valor de la casa ahorrada para el pago inicial.

¿Ningún pago inicial? Ningún problema, tal vez.

Antes de la crisis financiera de 2008, los prestamistas permitían a muchos estadounidenses poner poco o nada de dinero cuando financiaban la compra de una casa. Algunos compradores por primera vez tenían hipotecas equivalentes al 100% del valor de la vivienda.

Todos sabemos lo que pasó después. Las faltas de pago de estas hipotecas contribuyeron a la Gran Recesión y dejaron a algunas familias enfrentando la ejecución hipotecaria. A raíz de la crisis, los prestamistas endurecieron sus requisitos crediticios y exigieron mayores pagos iniciales antes de ayudar a los compradores a financiar las compras de vivienda.

Casa en foreclosure

Todo el mundo juró que nunca volveríamos a los malos tiempos en los que la gente podía poner sólo el 1% y aún así obtener una hipoteca de 30 años.

Ahora, sin embargo, la marea ha cambiado de nuevo y la compra de casa con un enganche bajo o sin anticipo parece estar de vuelta. 3.5% es generalmente el pago inicial mínimo de una hipoteca, pero hay varias opciones para los compradores sin mucho dinero en efectivo a mano.

0 a 20% DownPayment: arriesgado pero factible

¿Desea comprar una casa pero no puede reunir el 20% completo de la cuota inicial?

Tienes opciones:

La opción 1 es ver sobre un regalo de un pariente o amigo para ayudarle a conseguir esa cantidad mágica del 20% del pago inicial. Pedirle dinero a sus seres queridos puede ser difícil, pero si usted explica que deposita más dinero le ahorrará miles de dólares en pagos de intereses durante la vida de la hipoteca, podría obtener la ayuda que necesita. Usted puede mostrarles los resultados de una calculadora de pago inicial de hipoteca como la nuestra para ayudarle a hacer su caso.

La opción 2 es poner menos del 20% para asegurar una primera hipoteca sobre la casa y usar un segundo préstamo para financiar la diferencia entre su contribución y el 20% de la marca. Este segundo préstamo es conocido como un préstamo de respaldo y típicamente viene con una tasa de interés más alta que el primer préstamo.

Los préstamos Piggyback pasaron de moda durante la crisis financiera, pero desde entonces han vuelto a la normalidad.

Con un préstamo a plazos, se le pedirá que ponga 5%, 10% o 15% de cuota inicial para una primera hipoteca que cubra el 80% del valor de la casa. Entonces tu segundo préstamo, el piggyback, financiará la diferencia entre lo que tienes y el objetivo del 20%. Por lo tanto, si usted sólo tiene un 5% para poner abajo, usted estará mirando lo que se llama un préstamo 80/15/5. Su primera hipoteca cubrirá el 80% del valor de la casa, su segunda hipoteca cubrirá el 15% y usted estará enganchado por ese último 5% como down payment.

Si usted tiene el 15% del valor de la casa para poner abajo, usted necesitará un préstamo 80/5/15. Tú te haces una idea.

La opción 3 es lo que se conoce como seguro hipotecario privado (PMI) y es una ruta común para compradores de vivienda por primera vez. Si usted está poniendo menos del 20% del valor inicial de la casa, su prestamista querrá asegurar su hipoteca en caso de que tenga problemas para mantenerse al día con los pagos.

Muchas compañías de seguros privadas ofrecen este tipo de seguro hipotecario. Como comprador, usted estará enganchado a la prima del seguro, pero el prestamista será el beneficiario en caso de que no haga sus pagos hipotecarios.

¿Cuánto te costarán esas primas? Las compañías de seguros generalmente cobran entre 0.3% y 1.15% de la cantidad del préstamo anualmente.

La opción 4 es ver si usted califica para un préstamo respaldado por la Administración Federal de Vivienda. SmartAsset puede ayudarle a determinar si usted califica o no para un préstamo aprobado por la FHA, así como si usted califica o no para un préstamo aprobado por la FHA, y cuál es el valor máximo de la vivienda que podría financiar con un préstamo de la FHA en su área objetivo.

La opción 5 es solicitar un préstamo hipotecario para la construcción de riqueza (WBHL o Wealth-Building Home Loan for Low Incomes en inglés). Este es un programa relativamente nuevo diseñado para ayudar a los estadounidenses de bajos ingresos a construir el valor líquido de la vivienda más rápido que con un préstamo tradicional de 30 años.

Con una WBHL usted puede usar cualquier ahorro que tenga para comprar puntos que reducirán su tasa de interés hipotecario. Dependiendo de cuánto dinero usted puede poner para comprar puntos, su tasa de interés podría ir tan baja como una fracción del porcentaje. Eso significa que sus pagos mensuales irán casi enteramente a la equidad, no al banco.

Básicamente te estás pagando a ti mismo para invertir en tu casa.

La opción 6 es buscar un préstamo hipotecario del USDA – si usted está dispuesto a vivir en un área rural, es decir. El Departamento de Agricultura respalda las hipotecas que requieren poco o nada de dinero a solicitantes dispuestos a vivir en áreas rurales designadas y cuyos ingresos son 115% o menos de la mediana de ingresos en esa área.

La Opción 7 es revisar las oportunidades de asistencia para el pago inicial a través del gobierno de su estado. Muchos estados ofrecen préstamos sin intereses a compradores de vivienda por primera vez de ingresos bajos y moderados.

Estos préstamos pueden aplicarse a anticipos o a los costos de cierre.

Video Resúmen sobre cuánto dar de pago inicla al comprar una casa.

¿Cuánto dinero debo dejar después del cierre?

Mientras que puede ser tentador maximizar su pago inicial entregando todo el dinero que usted tiene a su disposición, le recomendamos que reservar por lo menos el valor de tres meses de pagos hipotecarios en ahorros.

De esa manera, si usted se enfrenta a emergencias como la pérdida de un empleo o una enfermedad, tendrá un cojín para ayudarle a mantenerse al día con los pagos de su hipoteca.

Ahorrar luego de comprar casa

Si ya está pensando en un pago inicial, probablemente también haya pensado en cuánto dinero puede pagar por la casa, sus gastos y cuánta deuda está dispuesto a asumir. Recuerde, el pago inicial es el principio, no el fin.

Tendrá que asegurarse de que sus pagos mensuales de la hipoteca estén dentro de su presupuesto y tendrá que planificar los gastos como impuestos a la propiedad, servicios públicos y mantenimiento de su nueva casa.

¿Cómo afectan los anticipos a los intereses?

Cuando usted hace un pago inicial de una compra y usa un préstamo para pagar el resto, usted reduce instantáneamente la cantidad de interés que paga durante la vida del préstamo. Por ejemplo, si usted pide prestado $100,000 en un préstamo con una tasa de interés del 5%, usted debe $5,000 en intereses sólo en el primer año del préstamo.

Sin embargo, si usted tiene un pago inicial de $20,000, sólo necesita pedir prestado $80,000 dólares. Como resultado, durante el primer año, su interés es de sólo $4,000, ahorrándole $1,000 sólo en el primer año.

Por lo tanto, vale la pena dar un gran enganche o al menos considerable de su hipoteca ya que le ahorrará miles de dólares en intereses durante la vida del préstamo. Si usted está considerando sacar una hipoteca, entonces una herramienta útil para calcular el interés y el costo total del préstamo es una calculadora de hipotecas.

Calculadora de hipotecas

Los anticipos también ofrecen a los prestamistas cierto grado de seguridad. Esencialmente, si usted ha invertido en un enganche, es posible que sea menos probable que no pague el préstamo. Debido a esa suposición, los bancos en particular pueden ofrecer tasas de interés más bajas a los prestatarios con grandes pagos iniciales.

¿Cómo afectan los anticipos a los pagos mensuales?

Los anticipos también reducen los pagos mensuales en préstamos a plazos. Por ejemplo, imagine que usted compra un auto por $15,000 dólares. Si usted contrata un préstamo por $15,000 con una tasa de interés del 3% y un plazo de cuatro años, sus pagos mensuales son $332.00 dólares. Sin embargo, si usted tiene un pago inicial de $3,000, sólo necesita pedir un préstamo de $12,000 y sus pagos mensuales caen a $266 dólares.

Eso es un ahorro de $66 por mes o $3,168 durante los 48 meses de vida del préstamo.

¿Cómo afectan los anticipos al seguro hipotecario?

En la mayoría de los casos, si usted paga menos del 20% cuando está comprando una casa, tiene que comprar un seguro hipotecario (PMI). El PMI se paga a una compañía de seguros privada y los pagos mensuales se llaman primas PMI. Si su hipoteca está asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA), usted paga el seguro a través de la FHA. Sin embargo, si hace un pago inicial del 20%, puede evitar pagar las primas del seguro hipotecario.

Calculadora de hipotecas

¿Cuál es la cantidad correcta de pago inicial para usted?

Entonces, ¿Quieres poner $60.000 o $9.000 en esa casa de $300.000? ¿O cero de pago inicial es la opción que más te gusta? Suena como una decisión bastante fácil, ¿verdad? Pero siempre hay que leer la letra pequeña.

Un pago inicial más bajo lo convierte en un riesgo mayor a los ojos del prestamista. Es por eso que buscará ayuda de uno de esos programas gubernamentales para garantizar una porción del préstamo. La cosa es que pagas por la garantía. Se llama seguro hipotecario. Habrá una cuota por adelantado y probablemente un cargo continuo incluido en su pago mensual.

Es tentador ir con los cargos más bajos por adelantado al tratar de comprar una casa. Pero la clave para construir el patrimonio neto es comprar inteligente, especialmente cuando se trata de una compra tan grande como una casa.

A los prestamistas se les exige que revelen todos los cargos y siempre es una buena idea hacer compras con múltiples proveedores hipotecarios para obtener su mejor trato. Además, cuanto más explores tus opciones, más aprenderás sobre el proceso. Tomarse tiempo para comparar los honorarios de diferentes prestamistas puede ahorrarle miles de dólares a largo plazo.

El pago inicial es sólo el primer obstáculo financiero. Los pagos mensuales duran mucho más tiempo.

Sobre el Autor: Carlos Ramirez

Carlos Ramirez

El autor de este artículo es un experto en bienes raíces y su función principal es ayudar a familias latinas e hispanas a disipar cualquier duda y poder acceder a la compra de su casa en los Estados Unidos.

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