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Requisitos para comprar una casa en USA

Requisitos para comprar una casa en EE.UU.

Dicen que comprar una casa es parte del sueño americano, pero cualquiera que haya comenzado el proceso sabe lo difícil que puede ser.

Hay varios pasos legales y financieros a tomar, pero para tomar cualquier decisión informada, todo comienza con el conocimiento y la investigación.

Cómo comprar una casa en los EE.UU.

El mercado inmobiliario estadounidense es enorme. Según Property Wire, el valor total de los hogares en los Estados Unidos creció $1.1 trillones en 2017 y ahora vale alrededor de $28.5 trillones. Cada estado en los Estados Unidos tiene su propio y único conjunto de reglas, regulaciones e impuestos.

Si usted es un inversionista venezolano, un turista argentino o un inmigrante mexicano de primera generación que vive en los Estados Unidos, comprar en un mercado desconocido puede ser desalentador.

Determine cómo se usará la propiedad

Antes de que usted comience su búsqueda de la características de su futura casa, es importante pensar de antemano cómo usted utilizará la casa una vez que la compre.

Condo para rentar en Miami Beach

  1. ¿Será una casa de vacaciones?
  2. ¿Un hogar donde quedarse mientras hace negocios en los Estados Unidos?
  3. ¿Un hogar para sus hijos mientras asisten a la universidad?
  4. ¿Una inversión para sumar a la jubilación?
  5. ¿Una residencia de larga duración?

Comprar bienes raíces (real estate en inglés) en los Estados Unidos no da a los propietarios extranjeros ningún derecho o privilegio con respecto a la estancia legal o status.

Si usted está interesado en permanecer en los Estados Unidos por más tiempo del permitido por una visa estándar o visa turista, contacte a un abogado de inmigración.

Al determinar el uso principal de su propiedad y cuánto tiempo planea ser propietario, usted podrá proporcionar información a su agente de bienes raíces que le ayudará a guiar la búsqueda de la propiedad a adquirir.

Aprender cómo el mercado inmobiliario funciona

La forma en que se llevan a cabo las transacciones de bienes raíces en los Estados Unidos puede diferir de su país de origen.

Cada estado en los Estados Unidos tiene su propio conjunto de reglas relativas a la compra de bienes raíces, incluyendo el tipo de contrato de compraventa utilizado, el método de cierre de la venta e incluso los deberes y títulos de las personas involucradas.

Aparte de investigar el costo de poseer la propiedad, para aquellos que están más interesados en alquilar a largo plazo o a corto plazo deben saber lo que impulsa los precios de la vivienda en el mercado regional.

La volatilidad en los precios de la vivienda varía de un estado a otro y saber qué influencia tienen los precios es crucial para su propia seguridad financiera.

Nuestro objetivo es educarle sobre las tendencias macro y micro que están influenciando el mercado para que usted pueda ser el juez de los acuerdos hipotecarios que se le ofrecen.

Concepto Porcentaje Quién lo paga?
Título y Seguro 0.5 a 1.00% Comprador
Costo de Registración 0.2 a 0.50% Comprador
Gastos Legales 0.5 a 1.00% Comprador
Gastos Legales 0.5 a 1.00% Vendedor
Impuesto transferencia propiedad 1.00 a 1.425% Vendedor
Comisión Agente de Real Estate 6.00% Vendedor

En esta página vas a encontrar más detalles sobre que involucra cada uno de los items de la tabla superior.

Es por eso que investigar los costos de cierre promedio en cada estado es un paso importante en la toma de decisiones.

Asegúrese de saber qué tipo de honorarios son una parte normal y esperada del proceso para que usted sepa si su agente de bienes raíces le está dando el mejor trato.

Varias prácticas importantes de bienes raíces en Estados Unidos dignas de mención:

En los Estados Unidos, la información de listado de bienes raíces es compartida por agentes que utilizan múltiples servicios de listado y los consumidores pueden acceder a la misma información utilizando sitios web de bienes raíces como CasasEnVenta.co.

En muchas otras partes del mundo, los bienes raíces son un negocio fragmentado y los compradores tienen que ir de un agente a otro para encontrar una propiedad.

En algunos países, es típico pagar una cuota a los agentes que están explorando propiedades en su nombre.

En los Estados Unidos, la comisión de ventas es pagada por el vendedor, así que los compradores no pagan nada para que un agente trabaje en su nombre.

Asociacion de agentes de bienes raices en USA

En los Estados Unidos, los agentes de bienes raíces necesitan licencias para trabajar. Las leyes de licencia de cada estado difieren en la educación que se requiere, el tipo y la profundidad de los exámenes de licencia y si se requieren cursos de educación continua una vez que un agente obtiene la licencia.

El sistema de licencias fue diseñado para asegurar que los agentes de bienes raíces estén calificados para guiar a los consumidores a través del laberinto de encontrar, evaluar y financiar bienes raíces.

Los compradores extranjeros también querrán tener en cuenta cuestiones como los tipos de cambio de moneda, las transferencias electrónicas internacionales, los sistemas bancarios, la tributación multinacional y las cuestiones contables, así como las restricciones a la importación y exportación de divisas y bienes domésticos.

Trabajar con profesionales inmobiliarios locales

Los compradores extranjeros, en particular, deben tomar el tiempo para encontrar profesionales calificados y experimentados para guiarle a través del proceso de compra de bienes raíces.

Los agentes que han tomado cursos adicionales pueden llevar la designación de Especialista Internacional Certificado en Propiedad (CIPS).

Si usted no habla perfectamente inglés o todavía no alcanza a comprender muchos términos legales o de real estate, o prefiere hablar en su idioma, escoja agentes, abogados, inspectores y banqueros que estén familiarizados con su idioma nativo.

Si bien puede ser posible obtener copias traducidas de los documentos de bienes raíces estándar, es probable que tenga que firmar las versiones en inglés cuando llegue el momento de cerrar el trato.

Montar un equipo calificado tomará algún tiempo; pedir a los asociados referencias, hacer búsquedas en el sitio web, encontrar agentes locales en los directorios de bienes raíces y comprobar sus referencias.

Al final, el conocimiento de estos profesionales debe hacer que la experiencia de comprar una casa en USA sea menos estresante para usted y su familia.

Cuando llegue el momento de solicitar una hipoteca, considere los principales bancos con operaciones globales.

Estos prestamistas tendrán la experiencia necesaria para verificar el crédito establecido en otros países y para guiarlo a través del proceso de compra de vivienda en los Estados Unidos.

Preguntas Frecuentes al comprar una casa en Estados Unidos

¿Necesito ser ciudadano para comprar una casa?

No, usted no necesitará su ciudadanía o una tarjeta verde (green card en inglés), pero necesitará un Número de Identificación de Contribuyente Individual (ITIN).

ITIN numero

Es un número de procesamiento de impuestos asignado a los extranjeros que deben tener un número de identificación del contribuyente estadounidense, pero no tienen uno y no son elegibles para los números de Seguro Social.

Un ITIN puede ser emitido por el Servicio de Impuestos Internos o por un Contador Profesional Certificado aprobado por el IRS. Deberá llenar un Formulario W-7 (en inglés) o un Formulario W-7 SP (en español) para solicitar su ITIN.

En el formulario W-7 se le pedirá que dé una razón válida para presentar su solicitud.

W7 en español

Dependiendo de su nacionalidad, también puede que necesite un pasaporte extranjero válido, visa y dos o más identificaciones con foto, como una licencia de conducir.

¿Qué debo esperar de mi primera reunión con mi agente de bienes raíces?

Este es el momento perfecto para que usted le diga a su agente exactamente lo que está buscando en una propiedad y su presupuesto.

Agente de bienes raices en reunion con potenciales clientes

También podría ser una buena idea tomar el tiempo para decirle a su agente cómo funciona el proceso de compra de vivienda en su país natal y preguntarle acerca de cualquier diferencia en el mercado estadounidense.

Cuanto más sepa, menos estresado estará cuando entre en el proceso de negociación.

¿Tendré que contratar a un abogado de bienes raíces?

Aunque no es obligatorio, usted puede buscar los servicios de un abogado de bienes raíces para ayudarle con cualquier asunto legal o preguntas que pueda encontrar a lo largo del camino.

Un abogado de bienes raíces puede revisar el contrato de venta para usted, comprobar el título y otros documentos relacionados con su compra, y asesorarle sobre cuestiones legales y fiscales concernientes a su propiedad.

¿Hay algún tipo de propiedad que NO puedo comprar en los Estados Unidos?

Los compradores extranjeros son elegibles para comprar casas unifamiliares, condominios, duplex, tríplex, quadraplexes y casas de pueblo.

Las cooperativas de vivienda a menudo tienen reglas que prohíben la propiedad extranjera.

Esto se debe a que las cooperativas generalmente requieren que la fuente de ingresos del comprador provenga de los Estados Unidos y que la mayoría de los activos del comprador se conserven en los Estados Unidos.

¿Debo comprar propiedades en los Estados Unidos a mi nombre?

Los inversionistas extranjeros pueden comprar propiedades directamente a su nombre o a través de algún tipo de entidad comercial, como una corporación nacional, corporación extranjera, sociedad limitada, empresa conjunta, fideicomiso de inversión inmobiliaria o sociedad de responsabilidad limitada.

La forma en que se utilizará la propiedad debe influir en su decisión.

Además, la estructura a través de la cual usted compra su propiedad puede tener consecuencias impositivas dramáticas.

Su abogado de bienes raíces y su contador deben ser capaces de proporcionarle consejo con respecto a sus opciones.

¿Puedo pagar mi propiedad en efectivo?

Sí, todas las compras en efectivo cash están permitidas, pero la ley de los Estados Unidos exige que las transacciones en efectivo de más de $10,000 sean reportadas al gobierno federal.

Pagar en Efectivo

El requisito para la presentación de informes implica a todas las personas relacionadas con la transacción (comprador, agentes de bienes raíces, abogados y compañías de títulos). El gobierno quiere saber cómo se ganó el dinero y que se obtuvo legalmente.

Los compradores en efectivo pueden ahorrar dinero en las tasas de solicitud de hipoteca, tasas de inicio del préstamo, tasaciones y seguro de título.

¿Existen estados específicos en los que los compradores extranjeros deben buscar propiedades?

Los compradores internacionales son atraídos a diferentes partes de los Estados Unidos por diferentes razones. Algunos quieren estar cerca de los intereses empresariales o familiares, mientras que muchos otros se sienten atraídos por el calor y la playa.

En el año anterior, Florida tuvo el mayor número de compradores internacionales con un 23% (la ciudad de Miami siendo su mejor mercado), seguida de California (San Francisco, Oakland, Los Angeles) con un 17%, Arizona y Texas con un 9% y Nueva York con un 3%.

Según la National Association of Realtors (Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios), cerca de la mitad de los compradores extranjeros de 2017 compraron casas en áreas suburbanas y el 25 por ciento optaron por viviendas en áreas más urbanas.

¿Tengo que viajar a los Estados Unidos para el cierre?

Si bien es posible que usted quiera asistir a su cierre de bienes raíces, no es necesario. En el caso de que usted no pueda o no quiera asistir a su cierre, usted debe ejecutar un “Poder Notarial” (se le llama power of attorney en inglés).

Poder Notorial

Este es un documento escrito que autoriza a otra persona a representarlo y firmar en su nombre.

¿Existen cargos adicionales que tendré que pagar al momento del cierre?

Sí, el comprador es típicamente responsable de pagar por la búsqueda del título y el seguro, honorarios legales y honorarios de registro, que ascienden a un 1 por ciento adicional al 2,25 por ciento del costo total de la transacción. En una casa de 300.000 dólares, eso equivale a otros 3.000 a 6.750 dólares.

¿Cómo afectará una compra de bienes raíces en los Estados Unidos a mis impuestos?

La responsabilidad tributaria de los propietarios extranjeros en su país de origen variará dependiendo de dónde es el comprador y si ese país tiene un tratado tributario con los Estados Unidos.

Consulte a un abogado de impuestos familiarizado con el tratado de su país de origen para obtener respuestas a preguntas relacionadas con impuestos.

El gobierno de los Estados Unidos exige que los ciudadanos extranjeros paguen impuestos sobre la renta en Estados Unidos (estatal y federal) sobre cualquier ingreso neto (ingresos por alquileres menos gastos) recibido de la propiedad de alquiler. Si las declaraciones de impuestos no se presentan a tiempo, se puede calcular un impuesto del 30 por ciento del ingreso bruto de alquiler.

Incluso si usted está incurriendo en pérdidas en los primeros años de su inversión y no debe ningún impuesto al gobierno, usted todavía debe presentar sus declaraciones de impuestos de manera oportuna o estar sujeto a sanciones financieras.

¿Qué es FIRPTA?

FIRPTA se refiere a la Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Raíces de 1980. Este fallo autoriza a los Estados Unidos a retener el impuesto sobre la renta cuando la propiedad es vendida, intercambiada, regalada, transferida o liquidada por un extranjero.

El Servicio de Impuestos Internos se lleva el 10 por ciento de los ingresos y el gobierno estatal también tomará un porcentaje.

Soy extranjero pero estoy interesado en comprar una propiedad en por ejemplo California. ¿Se permite que los extranjeros compren una casa/tierra en California? ¿Puedo obtener financiamiento?

Sí, se permite que los extranjeros compren tierras o propiedades en California o cualquier otra parte de los Estados Unidos. No es fácil conseguir financiación para extranjeros.

Sin embargo, hay bancos regionales y un banco global que ofrece financiamiento para segundas viviendas o propiedades de inversión en California. El pago inicial es (down payment) típicamente en el rango de 40-50%.

Casas en San Francisco

El rango de interés es un poco más alto que para los residentes, sin embargo, todavía es bastante asequible.

¿Una persona que NO es ciudadano de los Estados Unidos puede comprar una casas? ¿También debe ser residente mientras compra la casa en los Estados Unidos? ¿Hay algo más de lo que se deba tener en cuenta al respecto?

Usted no tiene que ser un ciudadano de los Estados Unidos para comprar bienes raíces aquí. Hay ventajas, sin embargo, cuando usted es residente, pero no hay limitaciones de ninguna manera.

Lo único que usted tiene que saber es que cuando usted vende, el IRS requiere que los compradores (comprando bienes raíces propiedad de extranjeros), retengan el 10% del precio bruto de venta para evitar que los vendedores extranjeros eviten el pago de impuestos.

El comprador debe reportar la compra y pagar al IRS la cantidad retenida – hay excepciones y siempre recomendamos que tanto los compradores como los vendedores consulten al IRS o a un especialista en impuestos con respecto a la aplicación de esta regla por parte del gobierno federal.

En cuanto a las limitaciones para los préstamos bancarios a extranjeros, se debe consultar con ellos debido a que las opciones son casi infinitas según su país, su crédito, su historial, etc.

¿Es imposible obtener una hipoteca como inmigrante indocumentado?

Si se le pregunta si un inmigrante ilegal puede ser dueño de una casa en los Estados Unidos, la mayoría de la gente respondería rápidamente que no se puede.

Parece absurdo que alguien sin el derecho legal de presencia pudiera tener propiedades físicas, y mucho menos una casa.

En realidad, cualquiera, incluso un extranjero o inmigrante ilegal, puede comprar y poseer propiedades en los Estados Unidos.

El lenguaje universal del dinero en efectivo y un número limitado de programas hipotecarios lo hacen posible.

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