Ventas del Sherif
Buscas ahorrar dinero y comprar una casa en venta por el alguacil? Conoces cómo se subastan? Qué detalles a tener en cuenta? Cómo se pagan? Todo lo que necesitas saber.
La compra de una propiedad ejecutada en la venta de un sheriff (sheriff sale en inglés) es una manera de obtener una gran oferta en una propiedad de inversión.
Hay varias reglas para este tipo de venta y entenderlas puede ayudarle a hacer una compra educada y ganar mucho dinero.
Las propiedades que han sido ejecutadas por los prestamistas a menudo se venden en las ventas presididas por los sheriffs locales. La venta de un sheriff es similar a una subasta normal de ejecución hipotecaria.
En una subasta de ejecución de hipoteca, un prestamista está vendiendo una propiedad que recuperó por su cuenta. La mayoría de las veces, la venta de una propiedad por el sheriff resulta cuando la propiedad fue embargada por un prestamista a través de medios ordenados por la corte.
La venta (o subasta) de un alguacil llega al final del proceso de ejecución hipotecaria cuando el propietario en mora no puede reparar sus problemas financieros con el prestamista.
Aproximadamente la mitad de nuestros estados usan el proceso “judicial” cuando ejecutan hipotecas.
Este proceso comienza con el documento de la hipoteca, un dispositivo de garantía utilizado para prendar la propiedad como garantía del préstamo.
Cuando se produce un incumplimiento, el prestamista intentará poner fin a los derechos de posesión de la propiedad del propietario.
El prestamista debe presentar una demanda y probar ante el tribunal que tiene el derecho de vender la propiedad para recuperar su pérdida en virtud del incumplimiento y según lo estipulado en el acuerdo de hipoteca firmado.
Si el tribunal dicta un fallo final, el prestamista procederá con la acción hipotecaria y se programará la venta de la propiedad.
Las propiedades de ejecución hipotecaria se venden en subasta pública bajo la dirección del tribunal del condado donde se encuentra la propiedad.
El adjudicatario se convierte en el nuevo propietario de la propiedad.
Aproximadamente el 80 por ciento de las veces el adjudicatario es el prestamista, el titular original de la hipoteca. Los abogados estarán allí para hacer una oferta por la propiedad para el prestamista.
También habrá inversores, curiosos y curiosos que observarán los procedimientos. Ocasionalmente, un acreedor prendario aparecerá tratando de salvar lo que pueda de su reclamo. Raro pero ciertamente posible, el propietario puede presentarse a pujar por su propia propiedad.
Aquí está lo que usted absolutamente necesita saber sobre la compra de casas embargadas durante la venta de un sheriff.
¿Qué es una venta del Sheriff?
La venta de un sheriff es un tipo de subasta pública en la que los compradores interesados pueden pujar por propiedades ejecutadas (en inglés foreclosed properties).
El propietario original de la propiedad no pudo hacer los pagos de la hipoteca y el prestamista ahora ha recuperado la posesión legal de la propiedad.
El prestamista está tratando de venderlo para recuperar parte, si no todo, del saldo pendiente de la hipoteca / mortgage.
Las ventas del alguacil tienen lugar localmente y por lo general se llevan a cabo a nivel del condado (county).
¿Qué tipos de propiedades se subastan?
Todas las propiedades que se subastan son ejecuciones hipotecarias o también llamadas casas embargadas (foreclosures) y todo tipo de propiedades están en juego.
Usted puede encontrar casas unifamiliares, casas multifamiliares, propiedades de uso mixto, complejos más grandes e incluso edificios comerciales disponibles para la compra.
¿Cuándo se producen las ventas del alguacil?
Las ventas del sheriff son bastante frecuentes. Puede consultar con el departamento del sheriff de su condado para determinar con qué frecuencia se llevan a cabo cerca de usted, pero por lo general es al menos una vez al mes, si no todas las semanas.
¿Dónde tiene lugar la venta del sheriff?
Las ventas típicamente tienen lugar en la oficina del sheriff o en la corte del condado. En algunas zonas del país, en realidad se llevan a cabo en la escalinata del juzgado y no dentro del mismo.
Todo depende de las reglas de ese condado en particular.
¿Quién puede ofertar por propiedades?
La venta de un sheriff está abierta al público. Los prestamistas a veces asisten o envían a un representante en un esfuerzo por hacer una oferta para tratar de comprar su propia propiedad y esto es aceptable.
Todos deben tener fondos certificados disponibles antes de poder pujar por una propiedad.
¿Puede ver una lista de propiedades?
Usted puede ir a un par de lugares para ver una lista de las propiedades que serán subastadas en la próxima venta del sheriff.
Muchas oficinas del sheriff tienen sitios web donde puede ver las próximas ventas en línea. También puede obtener una lista de las propiedades a subastar yendo físicamente a la oficina del sheriff local.
Las propiedades disponibles para la compra también suelen anunciarse en el periódico local hasta un mes antes de la fecha real de venta. Su oficina local del sheriff puede decirle qué periódicos llevarán el aviso.
¿Qué Información Estará en el Listado o en esas publicaciones?
Por lo general, cada propiedad incluye un número de expediente, un número del departamento del sheriff o un número de caso judicial.
Nombrará al demandante en la acción de ejecución hipotecaria y al demandado. Incluirá la dirección de la propiedad y una descripción de la misma, así como el “precio alterado” o “precio base” (Judgement en inglés).
¿Qué es un precio alterado?
El precio alterado es la cantidad mínima que el demandante -típicamente el prestamista- aceptará por la propiedad. La propiedad no será vendida si las ofertas no alcanzan esta cantidad.
El precio alterado puede ser más bajo o más alto que la cantidad real del fallo (en algunos listados aparace este valor bajo la columna Judgement), la cantidad de dinero que el prestamista tiene derecho a recuperar para cubrir sus pérdidas. El abogado del demandante u otro representante a menudo hará una oferta por la propiedad para tratar de subir el precio.
Cómo prepararse para una venta del sheriff
Haga una búsqueda de título de cobertura completa por adelantado en todas las propiedades que usted piensa que podría estar interesado en si usted planea ofertar.
Algunas áreas le permiten realizar esta búsqueda online, mientras que otras requieren que usted realice la búsqueda en el juzgado. También puede contratar a un abogado para que se encargue de esto por usted.
Usted querrá averiguar si hay algún gravámen contra la propiedad a nivel estatal o federal. Esto puede incluir embargos fiscales impuestos por el Servicio de Impuestos Internos (IRS) o impuestos locales o incluso cargos por agua.
Puede ser un gravamen de juicio colocado por otro de los acreedores del propietario.
Usted podría ser responsable de pagar cualquiera de estos gravámenes que no fueron eliminados durante los procedimientos del tribunal de ejecución hipotecaria.
Póngase en contacto con la ciudad o condado donde se encuentra la propiedad para averiguar si hay algún permiso abierto en la propiedad.
Tendrás que gastar dinero para pagar todos estos cargos si se compra la propiedad.
¿Cuánto dinero debe llevar a una subasta del alguacil?
Esto diferirá dependiendo de la cantidad de dinero que usted está dispuesto a gastar en una propiedad, así como la cantidad de enganche que se requiere.
La cantidad que debe depositar puede variar según la ubicación, así que verifique con anticipación.
Algunas ciudades requieren el 10 por ciento mientras que otras requieren el 20 por ciento. Los fondos deben estar en efectivo (cash), cheque certificado o giro postal.
Los cheques personales son raramente o nunca aceptados.
Si la venta de un sheriff requiere un pago inicial del 10% en ofertas exitosas y lo máximo que usted está dispuesto a pagar por una propiedad es $180,000, usted debe traer prueba de fondos de $18,000 a la subasta -10 por ciento del precio de compra final.
¿Cuanto tiempo hay para completar el pago?
Una vez más, esto dependerá de las reglas establecidas para cada venta individual del sheriff, pero por lo general usted debe cerrar dentro de los 30 días de haber pujado con éxito por la propiedad y haber presentado su pago inicial.
Algunas ventas del sheriff requieren que usted cierre la propiedad antes de 30 días y otras tienen un período de cierre más largo.
Muchas de las ventas del sheriff publicarán estas reglas en sus websites o usted puede llamar o ir a la oficina del sheriff para obtener una lista completa de los requisitos.
Términos importantes a tener en cuenta.
Venta de Ejecución Hipotecaria – Foreclosure Sale
En una ejecución hipotecaria de venta de bienes raíces, el prestamista hipotecario ha recuperado la propiedad sin la participación de los tribunales.
Una venta de ejecución hipotecaria también puede ser una subasta pública o privada de bienes raíces.
Los precios de venta en las ventas de ejecución hipotecaria tienden a ser más altos que en las ventas de sheriff, razón por la cual los prestamistas tienden a preferirlos a las ventas de sheriff. Las ventas de ejecución hipotecaria a menudo también permiten una inspección de la propiedad, mientras que las ventas del sheriff no.
Escrituras de fideicomiso – Trust Deeds
En ciertos estados, una escritura de fideicomiso en lugar de una hipoteca se utiliza para asegurar bienes raíces como garantía.
Por ejemplo California es un estado con escritura de fideicomiso, lo que significa que los prestamistas no tienen que hacer uso de los tribunales para ejecutar la hipoteca de bienes raíces.
Los prestamistas hipotecarios hacen uso de una cláusula de poder de venta en una hipoteca para ejecutar una propiedad de manera no judicial.
Cuando una propiedad de California es embargada y luego vendida, la subasta de ejecución hipotecaria se conoce como la venta de un fideicomisario.
Debe conocer los detalles del estado donde usted quiere comprar una sheriff sale. Por supuesto que al por ejemplo buscar los listados de casas en subasta en el condado, usted puede hacer estas consultas.
Derecho al reembolso – Right of Redemption
Una venta de bienes raíces por el sheriff no puede ocurrir hasta después de un juicio de ejecución hipotecaria. Si un prestamista hipotecario gana su caso en un juicio de ejecución hipotecaria, el tribunal ordenará al sheriff local que subaste los bienes inmuebles embargados.
Las propiedades ejecutadas sin la participación de la corte no vienen con un derecho de redención para el propietario.
Las casas embargadas a través de las cortes y vendidas a través de una venta del sheriff vienen con un derecho de redención del propietario de un año.
4 Consejos para la compra de ejecuciones hipotecarias en una subasta del alguacil.
- Llame por adelantado. Prepárese para la subasta llamando con anticipación. Asegúrese de que la venta no haya sido pospuesta. Determinar los requisitos para la compra de propiedades. ¿Cuánto depósito se necesita? ¿Cuánto tiempo hay para cerrar la compra? ¿Qué tipo de pago se requiere?
- Asistir a la subasta. Llegue temprano. Las propiedades se venden muy rápidamente, a veces en cuestión de minutos. Regístrese como licitante si es necesario.
- Preste atención. Escuche cuidadosamente para que su propiedad sea anunciada. Observe a los licitantes. Conozca a su competencia. No anuncie sus intenciones a nadie allí. Nunca pujes más de la cantidad predeterminada.
- 4. Registre su nueva escritura y obtenga un seguro de título. El adjudicatario recibirá una escritura, cuyo tipo depende de quién está llevando a cabo la venta y de la ley estatal. Registre su nueva escritura y obtenga un seguro de título lo antes posible.
Preguntas frecuentes
¿Puede una persona conservar su casa después de la venta de un sheriff si se está declarando en bancarrota?
Esto depende enteramente de las leyes de su estado. Usted debe encontrar un buen abogado de bancarrota (bankruptcy en inglés) en su estado y preguntarles.
La Asociación Nacional de Abogados de Bancarrota del Consumidor es un buen lugar de referencia para buscar uno.
¿Cuáles son algunos de los problemas comunes con los que se encuentran los inversionistas novatos cuando compran propiedades en Sherif’s Sales?
No hay manera de comprobar el título, las condiciones de la propiedad, y la ocupación actual y obtener más ofertas de los inversores experimentados.
Renté una casa y fue bajo ejecución hipotecaria y ahora está sujeta a la venta de sherifs, ¿cuáles son mis derechos legales?
No necesitas ningún derecho legal. Una ejecución hipotecaria es entre el dueño de la propiedad y el prestamista.
En ausencia de leyes locales o de cualquier cosa contenida en su contrato de arrendamiento que diga lo contrario, su contrato de arrendamiento continúa ininterrumpido y sin cambios.
Si la propiedad se vende, ya sea como resultado de una ejecución hipotecaria o de otra manera, el nuevo propietario debe cumplir con los términos de su contrato de arrendamiento.
¿Cuánto más bajo en comparación con el precio de mercado de una propiedad comprada en una venta de sherif debe considerar que usted no puede ver el interior de la propiedad y su ejecución hipotecaria?
El descuento que usted obtiene depende de su mercado específico y la suerte. Típicamente está buscando al menos un 5% de descuento del mercado en las ventas y subastas del Sherif.
Considerando que usted está pagando todo en efectivo en cuestión de minutos y no tiene inspecciones interiores, es un precio bastante rígido. Pero eso es lo que se necesita para ganar, ya que los inversionistas inteligentes saben cómo agregar suficiente valor para obtener una buena ganancia.