Ejecución Hipotecaria
Muchos piensan en que comprar una foreclosure es un gran negocio… pero es esto cierto? Se tienen en cuenta todos los gastos que estas casas pueden traer?
Te explicamos todos los detalles a tener en cuenta para no desperdiciar ni tiempo ni dinero.
La ejecución hipotecaria (en inglés llamada foreclosure) o ejecución de hipoteca es lo que sucede cuando el propietario no paga la hipoteca.
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Más específicamente, es un proceso legal por el cual el propietario pierde todos los derechos sobre la propiedad. Si el propietario no puede pagar la deuda pendiente, o vender la propiedad a través de la venta corta (en inglés llamada short sale), la propiedad entonces va a una subasta de ejecución hipotecaria (en inglés es foreclosure auction).
Si la propiedad no se vende allí, la institución de préstamo toma posesión de ella.
Para entender la acción hipotecaria, es útil tener en cuenta que la palabra «propietario» en este caso es en realidad un nombre inapropiado. «Prestatario» es un término más apropiado. Eso es lo que es una hipoteca, o escritura de fideicomiso: un acuerdo de préstamo por el precio de compra de la casa, menos el pago inicial. Este documento pone un gravámen sobre la propiedad comprada, haciendo del préstamo un «préstamo garantizado».
Cuando un prestamista le presta dinero sin ninguna garantía (por ejemplo una deuda de tarjeta de crédito o a car loan), puede llevarle a juicio por falta de pago, pero puede ser muy difícil cobrarle dinero.
Esto se considera un «préstamo sin garantía».
Un préstamo garantizado es diferente porque, aunque el prestamista puede tomar una pérdida en el préstamo si usted incumple, recuperará una porción más grande de la deuda embargando y vendiendo su propiedad.
¿Qué es una propiedad de ejecución hipotecaria o Foreclosure? Qué significa?
Una propiedad en ejecución hipotecaria es una casa la cuál, debido a la falta o demoras en el pago de su hipoteca, se inicia el trámite de reclamación de la deuda a través del prestatario, generalmente el banco.
Significa que el propietario ha dejado de hacer los pagos de la hipoteca y el prestamista ha dado aviso de que a menos que los pagos sean actualizados, venderá la propiedad al mejor postor.
Los prestamistas pueden ejecutar la hipoteca por otras razones, pero la razón más común por la que los prestamistas presentan una notificación de incumplimiento, que es cuando un prestatario tiene al menos dos pagos atrasados.
Si el propietario no pone el préstamo al día, el prestamista le quitará la propiedad al propietario. El paso final que el prestamista toma después de un cierto período ha pasado es tratar de subastar la propiedad en una venta pública.
No todas las casas que caen en ejecución hipotecaria van a la venta pública porque los propietarios tienen el derecho de hacer pagos atrasados hasta cierto punto, el tiempo de los cuales varía de estado a estado.
Los inversionistas de bienes raíces y los compradores de viviendas ven ganancias en la compra de ejecuciones hipotecarias, ya que a menudo pueden comprar la propiedad por el importe adeudado, recogiendo el capital del propietario de la casa de forma gratuita.
¿Qué sucede en una ejecución hipotecaria? Cuáles son los pasos que se siguen? Cuál es el proceso?
Los detalles pueden variar de acuerdo a la ley estatal, pero podemos dividirlo en cinco etapas.
Etapa 1: Pagos pendientes
Todo comienza cuando el propietario – el prestatario – no hace los pagos de la hipoteca a tiempo. Por lo general, es porque no pueden, debido a dificultades tales como desempleo, divorcio, muerte o problemas de salud.
Si usted se encuentra en esta difícil situación, es esencial que hable con su prestamista lo antes posible.
Hay varias opciones para ayudarle a mantener su casa. El proceso de ejecución hipotecaria le cuesta mucho dinero al prestamista y quieren evitarlo tanto como usted.
Cualquiera que sea la razón, el resultado final es que el prestatario no puede o no quiere cumplir con los términos del préstamo.
Etapa 2: Aviso público
Después de tres a seis meses de pagos atrasados, el prestamista registra un aviso público con la Oficina del Registrador del Condado, indicando que el prestatario ha incumplido con la hipoteca.
En algunos estados, esto se llama Aviso de Incumplimiento (Notice of Default en inglés o simplemente NOD); en otros, es una lis pendens – latín para «demanda pendiente».
Dependiendo de la ley estatal, es posible que el prestamista tenga que colocar el aviso en la puerta principal de la propiedad.
Esta notificación oficial tiene la intención de hacer que los prestatarios sepan que están en peligro de perder todos los derechos sobre la propiedad y que pueden ser desalojados de las instalaciones.
En otras palabras, están en peligro de ejecución hipotecaria.
Etapa 3: Pre-ejecución hipotecaria
Después de recibir un NOD del prestamista, el prestatario entra en un período de gracia conocido como pre ejecución hipotecaria (pre foreclosure en inglés).
Durante este tiempo – entre 30 y 120 días, dependiendo de las regulaciones locales – el prestatario puede llegar a un acuerdo con el prestamista a través de una venta corta (short sale en inglés) o pagar la cantidad adeudada.
Si el prestatario paga el incumplimiento durante esta fase, la ejecución hipotecaria termina y el prestatario evita el desalojo y la venta de la vivienda.
Si el incumplimiento no se paga, la ejecución hipotecaria continúa.
Etapa 4: Subasta
Si el incumplimiento no se remedia en la fecha límite prescrita, el prestamista o su representante (conocido como el fiduciario) establece una fecha para la venta de la casa en una subasta de ejecución hipotecaria (a veces conocido como una venta de fiduciario).
El Aviso de Venta del Fideicomisario (Notice of Trustee’s Sale, NTS) se registra en la Oficina del Registrador del Condado con notificaciones entregadas al prestatario, publicadas en la propiedad e impresas en el periódico.
Las subastas se pueden llevar a cabo en los escalones de la corte del condado, en la oficina del fideicomisario, en un centro de convenciones en todo el país, e incluso en la propiedad en ejecución hipotecaria.
En muchos estados, el prestatario tiene el derecho de redención (puede conseguir el dinero en efectivo pendiente y detener el proceso de ejecución hipotecaria) hasta el momento en que la casa será subastada.
En la subasta, la casa se vende al mejor postor para el pago en efectivo. Debido a que el grupo de compradores que pueden permitirse el lujo de pagar en efectivo en el acto por una casa es limitado, muchos prestamistas hacen un acuerdo con el prestatario (llamado escritura en lugar de ejecución hipotecaria) para recuperar la propiedad.
O, el banco la compra de nuevo en la subasta.
Etapa 5: Después de la ejecución hipotecaria
Si un tercero no compra la propiedad en la subasta de ejecución hipotecaria, el prestamista toma posesión de ella y se convierte en lo que se conoce como una propiedad propiedad propiedad del banco o REO (Real Estate Owned).
Las propiedades (casas, apartamentos, etc.) que ahora son propiedad del banco se venden de una de dos maneras.
La mayoría de las veces, son listados por un agente de bienes raíces local para la venta en el mercado abierto. Además, algunos bancos prefieren vender sus propiedades en una subasta de liquidación, a menudo en casas de subastas o en centros de convenciones.
¿Qué es una Venta Corta o Short Sale?
Una venta corta ocurre cuando un propietario está en ejecución hipotecaria pero antes de que la propiedad vaya a subasta pública.
Bajo una venta corta, un prestamista debe estar de acuerdo en aceptar menos de la cantidad que se debe en la propiedad.
A diferencia de una ejecución hipotecaria, los inversionistas típicamente compran la casa por menos dinero porque los inversionistas no están pagando el préstamo existente ni haciendo los pagos atrasados.
Los inversores están llegando a un acuerdo con el prestamista existente para tomar menos de lo que el prestamista ha venido a evitar tratar con una ejecución hipotecaria.
Es un mito que los prestamistas no van a hacer un trato con un inversionista a menos que el vendedor se haya atrasado en la obligación del vendedor de hacer los pagos oportunos de la hipoteca. Los vendedores no necesitan estar en mora para que ocurra una venta corta.
Para un comprador que quiere ocupar la casa, comprar una venta corta tiene sentido financiero.
¿Qué son los REO?
La compra de un REO (por sus siglas en inglés Real Estate Owned) es similar a la compra de una venta corta, excepto que la propiedad ya es propiedad del prestamista o banco.
La propiedad fue adquirida por el prestamista a través de una acción de ejecución hipotecaria.
A menudo los prestamistas venden casas embargadas por menos del saldo del préstamo anterior.
Las propiedades propiedad del banco se denominan REO, es decir, bienes raíces propiedad del prestamista.
Los bancos terminan siendo dueños de la propiedad cuando nadie en la subasta pública hace una oferta suficiente para cubrir la cantidad adeudada contra la propiedad.
Las casas REO a menudo se consideran la mejor manera de comprar una propiedad en dificultades porque el vendedor ya está fuera de la imagen. Sólo el inversor, el agente del inversor, el banco y el agente del banco negocian la transacción.
¿Cuáles son los tipos de ejecución hipotecaria?
En los Estados Unidos, los estados individuales siguen un proceso de ejecución hipotecaria judicial o no judicial, típicamente dependiendo de si son un estado hipotecario o un estado de escritura de fideicomiso.
Sin embargo, usted puede asumir con seguridad que todos los estados permiten alguna forma de proceso judicial de ejecución hipotecaria.
Hemos destacado a continuación algunos puntos importantes a recordar sobre cada tipo de ejecución hipotecaria. Esta es una visión general y de ninguna manera representa cada proceso en su totalidad.
Ejecuciones judiciales
El prestamista trata de ejecutar la hipoteca mediante la presentación de una demanda civil contra el prestatario y servir al prestatario con una citación formal y una demanda de ejecución hipotecaria.
El proceso de ejecución hipotecaria se maneja a través del sistema judicial local.
El tribunal nombra a un árbitro para llevar a cabo la subasta de ejecución hipotecaria en los pasos de la corte.
El prestamista registra un lis pendens con el secretario del condado donde está ubicada la propiedad. Esta litispendencia se convierte en un gravamen sobre la propiedad y da aviso de la subasta de ejecución hipotecaria pendiente.
El tribunal concede un fallo que permite al prestamista llevar a cabo la subasta de ejecución hipotecaria.
El Aviso de Venta por Ejecución Hipotecaria (NFS, por sus siglas en inglés de Notice of Trustee Sale), que anuncia la fecha, hora y lugar de la subasta, se publica y a veces se publica (dependiendo del lugar) durante un cierto período de tiempo antes de la subasta.
Generalmente, el prestatario puede detener la ejecución hipotecaria pagando lo que debe hasta el momento de la venta.
El proceso puede tomar de cuatro a ocho meses para completarse si nadie presenta ninguna objeción legal a la ejecución hipotecaria.
Ejecución hipotecaria no judicial.
Esto es seguido en los estados con escritura de fideicomiso. Una escritura de fideicomiso transfiere un interés en bienes raíces a un tercero (el fiduciario) para mantenerlo como garantía para el pago de una deuda.
El fiduciario tiene la autoridad para iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria en virtud de una cláusula de poder de venta incluida en la hipoteca o escritura de fideicomiso.
El síndico registra un Aviso de Incumplimiento de Pago (NOD, por sus siglas en inglés) con el secretario del condado donde está ubicada la propiedad. Este documento da aviso de una ejecución hipotecaria inminente y otorga al prestatario un período de tiempo para objetar la reclamación del prestamista o pagar lo que debe.
El prestatario no puede detener la ejecución hipotecaria después de la expiración de este período de tiempo.
Después de la expiración de un tiempo predeterminado (que varía de estado a estado), el síndico registra una Notificación de la Venta del Síndico (Notice of Trustee’s Sale, NTS) con el secretario del condado. Este aviso establece la fecha, hora y lugar de la subasta de ejecución hipotecaria.
Puede tomar hasta 12 meses para completar una ejecución hipotecaria, dependiendo del estado.
Es importante recordar que ni las ejecuciones hipotecarias judiciales ni las no judiciales son de talla única.
Cada estado sigue sus propias leyes y procedimientos establecidos de ejecución hipotecaria.
Consulte con un especialista en ejecuciones hipotecarias en su estado para proteger sus derechos durante una ejecución hipotecaria.
Por qué el precio de una ejecución hipotecaria puede parecer barato?
Usted puede comprar una ejecución hipotecaria en general por mucho menos que su saldo de préstamo original, especialmente en un mercado en declive.
Pero eso no significa que el banco venderá la propiedad por menos del valor de mercado.
El valor de mercado puede ser 50 por ciento menor que la última vez que se vendió la casa, pero ese precio de ejecución hipotecaria generalmente reflejará el valor de las casas que la rodean, menos los costos de reparación.
Si usted ve una ejecución de hipoteca anunciada en MLS (por sus siglas en inglés Multiple Listing Service), está a valor de mercado por su condición y ubicación. No es un robo. Pero la percepción de que las ejecuciones hipotecarias son un «robo» persiste, a pesar de todo. Probablemente porque hay algunas excepciones a la regla.
Ventajas de las ejecuciones hipotecarias
Sin embargo, para un inversionista astuto, y esperemos que benévolo, la compra de propiedades ejecutadas puede ser un excelente negocio de bienes raíces.
La esperanza es que ambas partes de la transacción ganen al beneficiarse de una transferencia oportuna del título, lo que produce una buena inversión para el inversionista y una desinversión para el propietario, y podría ahorrar la calificación crediticia del propietario antes de que las cosas empeoren.
Desventajas de las ejecuciones hipotecarias
Sacar provecho de las ejecuciones hipotecarias no es el más obvio que muchos asumen, por cada historia de éxito, es probable que haya cinco historias de horror.
Toda transacción inmobiliaria implica un riesgo.
Mientras que los inversores con las mejores intenciones pueden ayudar a reducir su riesgo, no pueden eliminarlo completamente.
¿Cómo encontrar y comprar casas en ejecución hipotecaria?
No todas las ejecuciones hipotecarias son un gran negocio, y algunas pueden convertirse en pesadillas inesperadas. Hay desventajas en comprar ejecuciones hipotecarias.
Algunas casas embargadas son diamantes esperando ser pulidos. Los compradores de ejecuciones hipotecarias sin experiencia tal vez deseen contratar a un agente de bienes raíces para que les brinde orientación y asistencia.
Hay varias maneras de encontrar ejecuciones hipotecarias, descritas a continuación, ya sea que trabaje con un agente de bienes raíces o no.
Agentes de Bienes Raíces
Los consumidores o compradores de casas comunes no tienen acceso directo al MLS como lo tienen los agentes de bienes raíces.
Usted puede pedirle al agente de su comprador que busque REOs (bienes raíces propiedad de los prestamistas), y cuando vea el nombre de un agente de bienes raíces una y otra vez, busque el perfil de ese agente y vea sus listados. Usted probablemente encontrará muchas ejecuciones hipotecarias disponibles.
Carteles de Bienes Raíces
Conducir a través de vecindarios en dificultades donde usted quiere comprar es otra gran manera de encontrar ejecuciones hipotecarias.
Los carteles podrían decir:
- Ejecución hipotecaria (Foreclosure)
- Propiedad del banco (REO)
- Bank Owned Property
- Bank Repo (Repossessed property o casas reposeídas en español)
Llame al agente cuyo nombre está en el cartel y pregunte acerca de otros listados de ejecuciones hipotecarias que puedan estar saliendo al mercado. Los agentes que se especializan en ejecuciones hipotecarias a veces esperan semanas mientras que la gerencia del banco aprueba el precio de lista, así que usted puede conseguir un salto en otros compradores preguntando acerca de nuevas ejecuciones hipotecarias todavía no enumeradas.
Si está trabajando con un agente del comprador, puede pedirle a su agente que obtenga esta información por usted.
Sitios Web de Bancos y prestamistas
Muchos bancos mantienen listas en línea de propiedades ejecutadas. No todos los bancos venden a compradores individuales. Una práctica más común entre los grandes prestamistas es agruparlos en un paquete y venderlo con descuento a los inversores.
He aquí algunos prestamistas nacionales que mantienen sitios web de propiedades propiedad de bancos:
- Bank of America
- Chase
- U.S. Bank
- Wells Fargo
Agencias de Gobierno
Algunas agencias gubernamentales requieren que usted contrate los servicios de un corredor de bienes raíces para hacer una oferta de compra. Otros le permitirán presentar ofertas por su cuenta. Lea cada sitio para más información.
- HUD – U.S. Department of Housing and Urban Development’s foreclosure homes
- Fannie Mae – Ejecuciones hipotecarias a través de su sitio web HomePath
- Departamento del Tesoro – Casas embargadas por el Servicio de Impuestos Internos
- SBA – La Asociación de Pequeñas Empresas lista de sitios de ejecución hipotecaria y orientación
- Casas de Subasta
Las compañías de subastas llevan a cabo subastas enormes, algunas veces vendiendo hasta 100 casas o más en un solo día. Si bien muchos expertos coinciden en que las empresas de subastas a menudo obtienen precios más altos debido al frenesí de la subasta creado entre sus postores, a veces se puede encontrar una gema en su inventario.
Compañías de Ejecuciones Hipotecarias por Internet
Existen sitios de listados de casas en ejecución hipotecaria que cobran una tarifa por proporcionarle una lista de propiedades de ejecución hipotecaria. La razón por la que se necesita tiempo, problemas y experiencia para localizar y reunir listas nacionales precisas de ejecuciones hipotecarias.
Usted puede encontrar que vale la pena dejar que estas compañías busquen por usted como foreclosure.com o realtytrac.com .
Subastas del Juzgado
También es posible que desee probar a pujar por una ejecución hipotecaria en los escalones de la corte.
Tenga en cuenta que los profesionales a menudo gobiernan estos recintos.
La desventaja es que generalmente se requiere que usted pague en efectivo y compre la propiedad sin ser vista y usted podría estar asumiendo gravámenes o juicios y ser forzado a pagar impuestos morosos sobre la propiedad.
¿Debo comprar una ejecución hipotecaria?
¿Se pregunta si está preparado para comprar una propiedad en dificultades? Si puede responder «sí» a cada una de estas preguntas, comprar una ejecución hipotecaria podría ser una buena opción para usted.
¿Están mis finanzas en orden?
Si bien la compra de una vivienda en ejecución hipotecaria puede resultar en un precio de compra favorable, los costos adicionales a menudo son significativos y no deben ignorarse al presupuestar la compra de su vivienda.
Los cargos por adelantado para investigar las propiedades en ejecución hipotecaria, los gastos de construcción y reparación, y el costo de cualquier gravamen heredado se acumulan rápidamente.
Asegúrese de estar preparado financieramente para los gastos que no están incluidos en su hipoteca y piense en dejar un colchón para cualquier sorpresa que surja a lo largo del camino.
¿Tengo un equipo de profesionales que pueden ayudarme?
Trabajar con expertos en ejecuciones hipotecarias le ayudará a que su proceso de compra de propiedades en dificultades vaya mucho más tranquilo.
Considere la posibilidad de encontrar un agente de bienes raíces con conexiones en el mercado de ejecución hipotecaria para ayudarle a localizar posibles propiedades, un abogado familiarizado con las leyes de ejecución hipotecaria en su área para revisar todo el papeleo y un contratista general de buena reputación para supervisar cualquier reparación necesaria de la casa.
¿Es flexible mi línea de tiempo de compra?
La compra de una propiedad en dificultades no es como la compra de otras casas. Habrá arranques y paradas a lo largo del camino, y la venta puede fracasar en cualquier momento.
Los propietarios de viviendas en pre ejecución hipotecaria podrían conseguir el dinero para poner su préstamo en buen estado; un prestamista podría estar insatisfecho con las ofertas en la subasta y tomar la propiedad total de la vivienda, potencialmente esperando meses antes de ofrecerla a la venta como una propiedad REO.
Al considerar la compra de una ejecución hipotecaria, los compradores de viviendas deben estar preparados para actuar con rapidez, pero no tener ninguna prisa en particular para completar la venta.
Si usted tiene contingencias de línea de tiempo para su compra, por ejemplo la venta de su casa actual, una propiedad en dificultades será difícil, sino imposible, de comprar.
¿Tendré un lugar donde vivir si no puedo mudarme de inmediato?
Dependiendo de la condición de la propiedad, puede ser necesario completar un trabajo significativo antes de que usted pueda mudarse a su nuevo hogar.
Incluso si la casa es habitable, la renovación completa de una cocina o baño puede hacer que su residencia sea desagradable. Piense dónde vivirá mientras se realizan las reparaciones necesarias.
Además, a veces una propiedad en dificultades viene con dueños o inquilinos anteriores que se niegan a desalojar la casa. Los procedimientos legales para desalojar pueden ser un proceso largo.
Prepárate para esperar en otra parte.
¿Estoy listo para el desafío?
Comprar una casa en cualquier etapa del proceso de ejecución hipotecaria no es fácil. Sea honesto acerca de si está o no preparado para el tiempo y esfuerzo que tomará completar la compra y tener la casa lista para mudarse.
Conclusión
Perder una casa por una ejecución hipotecaria definitivamente no es un resultado preferido y esperamos que nunca se encuentre en esa situación.
Si tiene que pasar por una ejecución hipotecaria, es importante que averigüe cómo se desarrollará el proceso en su estado particular.
Tener una buena relación con su prestamista también es clave. Él o ella podría permitirle realizar una venta al descubierto o idear un nuevo programa para que pueda pagar los pagos de su préstamo y evitar la ejecución hipotecaria por completo.
Es evidente que, si bien el concepto de ejecución hipotecaria es sencillo, el camino hacia su fin puede ser complejo. Sin embargo, dado que las reglas para la ejecución hipotecaria son generalmente explícitas y detalladas bajo los estatutos de cada estado, si una de las partes tiene un abogado de bienes raíces con experiencia familiarizado con el proceso, el camino puede ser mucho más claro.
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