Cómo encontrar casas baratas a la venta
Buena, bonita y BARATA. Esto es el ideal de la casa que queremos pero a veces nos olvidamos de todo lo que implican esas 3 palabras. Se debe realizar un trabajo importante para poder encontrar la mejor casa a un excelente precio y en un buen lugar.
Esto es lo que le dije a mi agente cuando me preguntó qué tipo de casa me interesaba comprar.
Quiero una casa buena, bonita y BARATA!!!
Tenía 25 años y buscaba mi primera casa; no sabía nada de bienes raíces, pero sabía una cosa: quería comprar una casa barata.
En ese momento apenas ganaba más del salario mínimo, así que no estaba comprando una casa económica porque encajaba en un esquema de inversión maestro… Quería una casa barata porque era la única que se adaptaba a mi presupuesto.
¿Puedes identificarte con eso?
Tuve suerte en mi primer trato y encontré una gran casa que pude arreglar un poco y vender por mucho más dinero un año después.
Desde entonces, he aprendido que ya sea que usted esté comprando su propia casa para su familia o una casa para vender o alquilar, encontrar casas baratas para la venta en su mercado es imperativo para asegurar su futuro financiero.
Sin embargo, dependiendo de la parte del país en la que viva, esto podría ser difícil con la creciente competencia en el espacio inmobiliario.
La definición de “barato” es obviamente relativa, pero esta guía debería ser un punto de partida para encontrar las casas más baratas en la ciudad que usted desea comprar.
Vamos a empezar con unos consejos.
10 consejos para encontrar casas baratas en venta
1. Ordenar por precio
Este primero puede ser el más obvio de la lista, pero mucha gente no lo sabe. Cuando se busca en una plataforma inmobiliaria online como CasasEnVenta.co, Zillow o Trulia, las propiedades están a menudo, por defecto, listadas por “más relevantes”.
Acostúmbrese a hacer clic instantáneamente para clasificar por “las más baratas primero” y siempre verá las casas más baratas a la venta en la lista.
Además, si busca en un área geográfica grande, podrá buscar patrones para ver dónde se encuentran generalmente los vecindarios con los precios más bajos.
Mientras que el precio medio de venta de una casa en el área de Austin Texas es de alrededor de $400,000 , algunas propiedades se pueden encontrar por menos de $150,000.
Obviamente esto no toma en cuenta la condición o el vecindario, pero es un buen lugar para empezar.
2. Mira muchas casas
Al mirar un montón de casas, usted será capaz de resolver mejor lo bueno de lo malo y entrenar su mente para encontrar grandes ofertas. Después de todo, “lo barato es relativo”, así que conozca bien su mercado local de bienes raíces asistiendo a tantas casas abiertas como sea posible.
Haga citas con su agente de bienes raíces para visitar una docena de posibles casas en un día, y tome nota de lo que le gusta y lo que no le gusta. O pase los fines de semana conduciendo por las calles mientras su cónyuge usa una aplicación para teléfonos inteligentes para consultar los precios de las viviendas locales.
Cuanto más mires, mejores serán tus probabilidades de encontrar una gran cantidad.
3. Haga un montón de ofertas
Muchos inversionistas de bienes raíces acatan la regla 100-10-1, que dice que usted debe mirar 100 casas, ofrecer en 10, y conseguir que le acepten 1.
Si no me sonrojo al hacer una oferta, es demasiado alta.
Al presentar varias ofertas, asumiendo que la mayoría de ellos se caerá, usted aumenta sus probabilidades de obtener una gran cantidad de una casa barata.
4. Considere una casa llamada ”Fixer upper”
A veces las casas baratas para la venta tienen un precio bajo porque requieren mucho trabajo. Sin embargo, sólo porque una propiedad necesita un poco de trabajo de refacción, no significa que usted no puede obtener un gran trato.
De hecho, cada una de las propiedades que he comprado era una especie de “fixer upper” y es por eso que fui capaz de conseguir precios tan baratos en ellos.
Sin embargo, los fixer upper conllevan un cierto grado de riesgo y complicaciones, y pueden ser difíciles de financiar. Si decide comprar un fijador, tenga en cuenta los siguientes consejos:
Siempre haga que la propiedad sea inspeccionada por un profesional de viviendas para que sepa en lo que se está metiendo.
Siempre obtenga estimados de contratistas con licencia para que pueda estimar con precisión los costos potenciales de reparación.
Busque casas que solamente necesitan “arreglos cosméticos” simples, como pintura o una nueva alfombra. Los malos olores también son excelentes, porque son fáciles de remediar pero alejan a la mayoría de la competencia.
5. Mira fuera de la ciudad
Una de las mejores maneras de encontrar casas baratas para la venta es mirando fuera de las ciudades y los suburbios y enfocarse más en lo rural. No estoy hablando de comprar una granja en el medio de la nada, pero por lo general hay comunidades de bajo precio dentro de una 1 o 2 horas de cada uno de los principales mercados de EE.UU.
Por lo general, cuanto más se aleje de las principales áreas metropolitanas, más bajos serán los precios.
6. Configuración de alertas automáticas
Haga que su agente de bienes raíces configure alertas automáticas para cualquier tipo de propiedad en la que esté interesado, de modo que pueda aprovechar las mejores ofertas.
7. Busca “En Venta Por Dueños”
Muchas veces, en un esfuerzo por ahorrar dinero, la gente hace una lista de sus casas con un letrero de “For Sale By Owner” (FSBO) en el jardín y esperan lo mejor. Sin embargo, muchas veces estas personas no tienen idea del verdadero valor de su casa, y pueden considerar venderla mucho más barata que otras casas en el vecindario.
También mantenga un ojo en sitios como Craigslist para las ventas de FSBO y saltar en ellos rápidamente.
8. REO
Casi todas las propiedades que he comprado han sido REO (Real Estate Owned). Esto significa que la propiedad fue embargada por el banco y está siendo revendida. Los REOs son generalmente casas embargadas que requieren mejoras cosméticas y pueden haber estado sujetos a vandalismo o negligencia por muchos años, aunque cualquier problema de título ha sido resuelto.
Puedo ofrecer precios mucho más bajos y obtener mejores ofertas en las propiedades que compra.
9. Negociar con firmeza
Consigues lo que negocias. Nunca asuma que el precio de venta tiene que ser el precio de venta.
Aunque esto funciona mejor cuando hay menos competencia, negociar con el vendedor es una de las mejores maneras de reducir el costo de la compra de su casa. Esté de acuerdo con perder el trato – y usted estará en la cima de las negociaciones.
10. Hable con un mayorista
Por último, una gran manera de encontrar casas baratas para comprar es a través de un mayorista de bienes raíces. Un mayorista es alguien que encuentra grandes tratos y da el derecho de vender ese trato a otro comprador por un pequeño margen de beneficio.
Los mayoristas suelen encontrar ofertas a través de un marketing intenso y una buena negociación – y pueden pasarle ahorros considerables a usted, el comprador. Sin embargo, tenga en cuenta que la mayoría de los mayoristas sólo venden a compradores con efectivo, por lo que si planea usar un préstamo, podría ser difícil.
He escuchado sobre las foreclosures, cómo puedo comprar una ejecución hipotecaria barata?
Cuando un comprador o inversionista quiere comprar una ejecución hipotecaria barata, es fácil asumir que todas las ejecuciones hipotecarias se venden por centavos de dólar.
Sin embargo, esa impresión es falsa. No es así como funcionan las ejecuciones hipotecarias. Especialmente si la casa necesita reparaciones. Su idea de un costo de reparación y la estimación del banco podrían ser dos opiniones diferentes.
Cuando usted ve las noticias de televisión que sensacionalistas ejecuciones hipotecarias o leer los titulares de que las solicitudes de ejecución hipotecaria están aumentando, es normal apresurarse a la conclusión de que los bancos están desesperados.
La gente tiende a creer que los bancos hacen cualquier cosa para descargar las ejecuciones hipotecarias, incluyendo permitirle comprar propiedades por el 50 por ciento de su valor o menos. No es verdad, en la mayoría de los casos.
Por qué el precio de una ejecución hipotecaria puede parecer barato???
Usted puede comprar una ejecución hipotecaria en general por mucho menos que su saldo de préstamo original, especialmente en un mercado en declive.
Pero eso no significa que el banco venderá la propiedad por menos del valor de mercado.
El valor de mercado puede ser 50 por ciento menor que la última vez que se vendió la casa, pero ese precio de ejecución hipotecaria generalmente reflejará el valor de las casas que la rodean, menos los costos de reparación.
Si usted ve una ejecución hipotecaria anunciada en MLS, está a valor de mercado por su condición y ubicación. No es un robo. Pero la percepción de que las ejecuciones hipotecarias son un “robo” persiste, a pesar de todo. Probablemente porque hay algunas excepciones a la regla.
Dónde encontrar una ejecución hipotecaria barata para comprar?
A menudo recibo llamadas de inversionistas que me preguntan sobre la compra de una ejecución hipotecaria a bajo costo, y la verdad es que es raro encontrar tal listado en el Servicio de Listados Múltiples (MLS).
De vez en cuando, si usted es muy afortunado y muy rápido para escribir una oferta, usted podría ser capaz de comprar una ejecución hipotecaria por un poco menos de las ventas comparables. Sin embargo, los acuerdos de ganga no suelen figurar en la MLS. Bueno, lo son, pero no son ejecuciones hipotecarias.
Esto se debe a que los bancos, como cualquier otro vendedor, quieren ganar tanto dinero como sea posible.
Contratan a agentes de bienes raíces para que preparen una estimación del valor y les digan cuánto pueden obtener. El agente toma en consideración la condición de la casa y nombra un precio. Entonces otros agentes en el MLS compiten para comprar esa casa para sus compradores.
Cuando los compradores compiten, el resultado son múltiples ofertas. Múltiples ofertas tienden a subir el precio. Para encontrar una ejecución hipotecaria barata, los compradores necesitan reducir la competencia por esa ejecución hipotecaria. Aquí hay tres lugares para buscar ejecuciones hipotecarias baratas.
A- Compre una ejecución hipotecaria barata en una subasta de fideicomisarios o alguaciles.
Usted puede encontrar avisos de subastas en línea y en los periódicos locales. Hay varios sitios web que publican información en subastas.
Por lo general, usted paga en efectivo en las subastas públicas y compra la casa en su condición “tal cual”. Los compradores inteligentes pagan a una compañía de títulos para que realice una búsqueda preliminar antes de hacer una oferta. Si hay gravámenes tales como impuestos, cuotas de la asociación de propietarios morosos (HOA) o préstamos superiores, esos gravámenes se quedan con la casa.
Habrá tiburones y profesionales en subastas públicas, y probablemente ganarán la casa, no tú.
B- Compre una ejecución hipotecaria barata en una subasta privada en línea.
Las casas de subastas generalmente anuncian en periódicos y online.
Estos tipos de marketing podrían viajar por todo el país celebrando subastas en hoteles. Una casa de subastas privada a menudo le permitirá obtener financiación para comprar una ejecución hipotecaria barata. También puede traer a un agente del comprador para que lo represente.
Algunas compañías de subastas le permitirán inspeccionar las ejecuciones hipotecarias antes de hacer una oferta. Pero usted debe estar preparado para establecer un límite y tener cuidado de no dejarse llevar por la emoción creada durante el proceso de licitación. De lo contrario, puede pagar de más por esa ejecución hipotecaria barata. Algunas subastas en línea le cobran un porcentaje de prima por comprar.
C- Compre una ejecución hipotecaria barata directamente del banco.
La mejor manera de eliminar a la mayoría de los compradores de la competencia para una ejecución hipotecaria barata es ponerse en contacto con el banco directamente. Los bancos a menudo están dispuestos a dar una rebaja en el precio si un comprador/inversor compra más de una casa en un paquete de compra al por mayor.
Lo que encontrará la mayoría de las veces es que el banco no quiere venderle nada. Si la casa no está en el mercado, pero es propiedad del banco, es probablemente porque el banco tiene ventajas fiscales para no venderla.
Algunos bancos mantienen una lista de casas de ejecución hipotecaria en línea que están disponibles para comprar. Los compradores también pueden consultar el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) para obtener una lista de las viviendas propiedad de HUD. En este link puedes conocer más detalles para comprar una vivienda embargada propiedad del gobierno.
¿Son más baratas de comprar las casas embargadas?
Permítanme empezar diciendo que en la mayoría de los casos simplemente no eran y no son “más baratos”. El precio de venta puede ser menor, pero eso no los hace “más baratos”.
Déjame explicarte:
La razón principal por la que se venden por menos que las propiedades comunes es que a menudo se encuentran en algún estado de deterioro. Una vez que usted agrega los costos de reparación, y el valor del tiempo que toma reparar la propiedad, usted a menudo elimina el descuento, si lo hay.
Tenga en cuenta que antes de la crisis de vivienda de 2008, los bancos típicamente arreglaban las propiedades – reemplazaban cualquier artículo dañado, alfombra nueva, pintura nueva, etc. Esto tenía sentido antes de 2008, cuando los bancos podían realmente hacer dinero en la propiedad. Pero fue más difícil tirar buen dinero después del mal después de 2008, cuando la mayoría de las casas estaban seriamente al revés.
Las ejecuciones hipotecarias desproporcionadamente se produjeron en el extremo inferior del mercado, lo que llevó a un análisis estadístico bastante malo que dio lugar a un montón de titulares de noticias sobre los grandes descuentos en las propiedades ejecutadas, cuando ese no era realmente el caso.
Una compañía llamada RealtyTrac ganó mucha notoriedad publicando informes que comparaban el precio medio de las casas sin problemas, con el precio medio de las ventas de REO. Esto hizo para atraer a los titulares y estoy seguro que generó un montón de negocio para ellos, ya que están en el negocio de la venta de listas de casas de ejecución hipotecaria. Pero la comparación no equivale a un descuento.
El problema es que las ventas de casas tendían a ser de casas más grandes en vecindarios más agradables, y las ventas REO tendían a ser casas más pequeñas en vecindarios no tan agradables – en promedio. Por lo tanto, usted no tenía un descuento en el precio (la misma cosa vendida por menos), sólo tenía una diferencia en el precio (diferentes cosas vendidas a diferentes precios). Incluso Fannie y Freddie, que hicieron análisis más sofisticados, llegaron a conclusiones erróneas sobre los descuentos basados en errores matemáticos o de cálculo.
Si bien esto es cierto “en promedio”, y basado en el concepto de un descuento al “valor de mercado”, hubo oportunidades muy reales de comprar REO y ganar dinero.
Encuentra una casa barata en estas ciudades:
Conclusión
Usted no necesita conformarse con la casa más cara de la calle para ser feliz. Si es su residencia primaria o una propiedad de inversión, usted hace su dinero cuando usted compra así que salga, vea muchas casas, haga algunas ofertas y compre barato y sobretodo compre bien.