Casas para renta con opción a compra
Alquiler con opción a compra, “rentar para poseer” o Rent to Own en Inglés, no importa cómo se diga, el mismo principio se aplica en todos los casos.
Los cazadores de propiedades hoy en día quieren lo mejor de ambos mundos: probar las casas en vecindarios específicos sin comprometerse al 100% a comprarlas. Los beneficios de una casa de alquiler con opción a compra son enormes.
Piénsalo, ¿qué pasaría si pudieras elegir un área en la que te gustaría vivir pero que no puedes pagar ahora mismo o simplemente no estás listo para hacer esa gran compra?
Con el proceso de un alquiler con opción a compra, puedes entrar a tu casa deseada sin compromiso mayor.
Incluso puedes tener una parte de la renta acreditada al precio de la venta o a los costes de cierre, es decir, el valor neto del cierre para ti.
Sólo recuerda, necesitarás hacer que el vendedor acuerde no sólo el alquiler con opción a compra, sino también los términos del acuerdo, es decir, la duración del acuerdo, por lo general uno o dos años; el porcentaje del alquiler que se aplica al precio de venta o a los costos de cierre, etc.
Asegúrate de que un abogado en real estate revise cualquier acuerdo antes de firmarlo. Un pequeño costo legal por adelantado podría ahorrarte miles de dólares en el futuro.
Necesitas pagar una inicial única.
En un acuerdo de alquiler con opción a compra, (como comprador) pagas al vendedor una cuota inicial única, generalmente no reembolsable, llamada “cuota de opción” u “opción a consideración”.
Este cargo es lo que te da la opción de comprar la casa en algún momento en el futuro. La tarifa de la opción es a menudo negociable, ya que no existe una tarifa estándar para esto.
Sin embargo, la tarifa suele oscilar entre el 2,5% y el 7% del precio de compra total.
En algunos contratos se puede aplicar todo o parte del dinero de esta cuota al precio final al momento del cierre.
Es importante tener en cuenta que existen diferentes tipos de contratos de alquiler con opción a compra, algunos de los cuales son más amigables y flexibles que otros.
Los contratos te dan el derecho -pero no la obligación- de comprar la casa cuando expire el contrato de arrendamiento. Si decides no comprar la propiedad al final del contrato de arrendamiento, la opción simplemente expira, y puedes irte sin ninguna obligación de seguir pagando el alquiler o de comprar.
Ten cuidado con los contratos y leelos bien ante de firmar nada, pues podrías estar legalmente obligado a comprar la casa al final del contrato de arrendamiento, ya sea que puedas o no puedas permitírtelo.
Para tener la opción de comprar sin que sea obligación, tiene que ser especificarlo en el contrato.
Debido a que la jerga legal puede ser difícil de descifrar, siempre es una buena idea revisar el contrato con un abogado de bienes raíces calificado antes de firmar cualquier cosa, para que conozcas tus derechos y exactamente en qué estás metido.
Especifica el precio de compra.
Los acuerdos de alquiler con opción a compra deben especificar cuándo y cómo se determina el precio de compra de la vivienda.
En algunos casos, el vendedor y tú acuerdan un precio de compra cuando se firma el contrato, a menudo a un precio más alto que el valor de mercado actual. En otras situaciones, el precio se determina cuando expira el contrato de arrendamiento, basándote en el valor de mercado de la propiedad en ese momento.
Muchos compradores prefieren fijar el precio de compra al firmar el contrato, especialmente en los zonas donde los precios tienden a subir.
Aprende lo que cubre tu renta.
Pagarás el alquiler durante todo el plazo del contrato de, la cuestión es saber si una parte de cada pago se aplica al precio de compra final.
Como ejemplo, si pagas $1,200 en renta cada mes por tres años, y el 25% de eso es acreditado hacia la compra, ganarás un crédito de renta de $10,800 ($1,200 x 0.25 = $300; $300 x 36 meses = $10,800).
Típicamente, el alquiler es un poco más alto que la tarifa vigente para el área para compensar el crédito de alquiler que recibes, pero asegúrate de saber lo que estás recibiendo por pagar esa prima.
Mantenimiento: ¿quien lo cubre?
Dependiendo de los términos del contrato, puede que tu seas responsable de mantener la propiedad y pagar las reparaciones necesarias.
Por lo general, esto es responsabilidad del propietario, así que lee cuidadosamente la letra pequeña del contrato.
Debido a que los vendedores son en última instancia responsables de las cuotas de la asociación de propietarios, los impuestos y el seguro (después de todo, sigue siendo su casa), por lo general eligen cubrir estos costos.
De cualquier manera, necesitarás una póliza de seguro para inquilino para cubrir las pérdidas de bienes personales y proporcionar cobertura de responsabilidad civil si alguien se lesiona mientras está en la casa o si tú lesionas accidentalmente a alguien.
Asegúrate de que los requisitos de mantenimiento y reparación estén claramente establecidos en el contrato (pídele a tu abogado que te explique tus responsabilidades). El mantenimiento de la propiedad – por ejemplo, cortar el césped, rastrillar las hojas y limpiar canalones – es muy diferente de reemplazar un techo dañado o poner el sistema eléctrico al día.
Ya sea que seas responsable de todo o simplemente de cortar el césped, haz inspeccionar la casa, pide una opinión profesional y asegúrate de que los impuestos a la propiedad estén al día antes de firmar cualquier cosa.
¿Quién es el candidato ideal para alquileres con opción a compra?
Un acuerdo de alquiler con opción a compra puede ser una excelente opción si aspiras a ser propietario pero no estás listo, desde el punto de vista financiero.
Estos acuerdos te dan la oportunidad de poner tus finanzas en orden, mejorar tu puntaje crediticio y ahorrar dinero para el pago inicial.
Si el dinero de la inicial única y/o un porcentaje de la renta va hacia el precio de compra, puedes ir disminuyendo tu deuda antes de que incluso suceda.
Mientras que los acuerdos de rent-to-own han sido tradicionalmente dirigidos a personas que no pueden calificar para préstamos, hay un segundo grupo de candidatos que han sido en gran medida pasados por alto por la industria de rent-to-own: personas que no pueden obtener hipotecas en mercados de préstamos caros.
Investiga.
A pesar de que rentarás antes de comprar, es una buena idea mantener la misma diligencia como si estuvieras comprando la casa desde un inicio. Si estás considerando una propiedad de alquiler con opción a compra, asegúrate de hacerlo bien:
- Elige los términos correctos en tu contrato.
- Consigue ayuda. Contrata a un abogado de bienes raíces calificado para que te explique el contrato y te ayude a entender tus derechos y obligaciones. Es posible que desees negociar algunos puntos antes de firmar o evitar el acuerdo si no es lo suficientemente favorable para ti.
- Investiga el contrato. Asegúrate de que entiendes las fechas límite, las comisiones y todo lo necesario.
- Cómo se determina el precio de compra, cómo ejercer su opción de compra (por ejemplo, el vendedor puede exigirte que notifiques por escrito con antelación la intención de comprar)
- Si se permiten mascotas o niños pequeños durante la renta.
- Quién es responsable del mantenimiento, las cuotas de la asociación de propietarios, los impuestos sobre la propiedad y gasstos similares.
- Investiga la casa. Ordena una tasación independiente, una inspección, asegúrate de que los impuestos estén al día y asegúrate de que todo esté en orden.
- Investiga al vendedor. Revise el informe de crédito del vendedor para buscar signos de problemas financieros y averigua cuánto tiempo ha sido propiedad del vendedor: cuanto más tiempo haya sido y cuanto más capital acumulado, mejor.
Pasos para acceder a una casa de alquiler con opción a compra.
1. Encuentra una casa de alquiler con opción a compra.
Busca las mejores casas rent-to-own cerca de ti con ayuda de un agente de bienes raíces, o listados independientes online
2. Haga una inspección.
Normalmente no es necesario encargar una inspección en un alquiler tradicional, pero recuerda que esto no es un alquiler cualquiera.
Se trata de una inversión a corto y largo plazo que requiere la máxima atención al detalle. Y el pequeño costo inicial de una inspección podría ahorrarte literalmente miles de dólares en el futuro.
Por lo tanto, contrata a un profesional para descubrir cualquier problema que la casa pueda tener. Es importante hacer esto incluso si el propietario actual proporciona una declaración sobre la condición de la vivienda.
[embedyt] https://www.youtube.com/watch?v=-y6xQL3Y3UU[/embedyt]
Si el inspector señala problemas, es importante determinar si los problemas te impedirán o no obtener un préstamo futuro una vez que termine el plazo de alquiler.
Por lo tanto, asegúrate de que el contrato especifique quién es responsable de hacer las reparaciones necesarias descubiertas durante la inspección antes de finalizar el contrato de alquiler con opción a compra.
El propietario podría ofrecer un crédito sobre el precio final en lugar de pagar por los daños. De cualquier manera, asegúrate de tener todo por escrito antes de finalizar un contrato.
3. Negociar condiciones justas.
Es crítico firmar un acuerdo que esté en tu mejor interés a corto y largo plazo.
Un alquiler con opción a compra costará más que un alquiler de una casa tradicional porque hay otros costos que se incluyen en la cantidad mensual que se añaden al precio final de compra.
Sin embargo, un contrato con opción a compra siempre debe incluir la duración del contrato de renta (generalmente entre 12 y 70 meses), el monto de la cuota inicial (generalmente el 35% del precio final de compra), el precio final de compra y el porcentaje de los pagos mensuales que se destinarán al precio de compra.
4. Revisar el contrato.
Se recomienda encarecidamente que contrates a un abogado de bienes raíces (real estate lawyer) para que revise el contrato de alquiler con opción a compra. Además, asegúrate de comunicarte con un agente de seguros para determinar la cobertura que necesitará.
5. Ejecutar el contrato.
Una vez que entiendas completamente todos los términos del contrato de alquiler con opción a compra y hayas hecho que un abogado lo revise y dé su opinión, es el momento de finalizar el acuerdo.
Por supuesto, se requerirán firmas de ambas partes en este momento, así como pagos por adelantado tales como el «honorario».
6. Hacer pagos mensuales.
Las viviendas de alquiler con opción a compra suelen costar un poco más que otros alquileres en la zona.
Esto se debe a que una parte del pago mensual del alquiler asgina como un «crédito de alquiler» -hasta el 20% de la cantidad mensual adeudada- que se destinará a la compra de la vivienda cuando expire el plazo acordado.
Es importante hacer estos pagos mensuales a tiempo y según lo programado.
7. Iniciar la planificación (para el final del contrato).
A medida que se acerca el final del contrato, es una buena idea abordar cualquier problema menor que haya surgido durante la inspección o durante tu estadía en la vivienda.
También es una buena idea hacer pequeñas mejoras cosméticas y actualizaciones según sea necesario, si es posible, para ayudar a aumentar el valor de la vivienda antes de solicitar un préstamo hipotecario.
8. Solicitar una hipoteca (al final del contrato).
Parte de la planificación para el final de un contrato de alquiler con opción a compra es identificar una que pueda ayudarte a financiar el saldo del préstamo hipotecario. La compañía hipotecaria va a:
- Verificar tu puntaje de crédito.
- Verificar tu empleo.
- Verificar tus ingresos.
- Verificar la relación entre deuda e ingresos.
Esto asegurará que no tengas un contrato para una casa que no puedas pagar.
Es importante que te dé una ventaja decente en el proceso de solicitud de préstamo hipotecario para ver cuál es tu situación, así como que des tiempo para reparar y/o arreglar cualquier problema relacionado con tu crédito que pudiera impedirte conseguir un préstamo hipotecario.
Eso es porque necesitas estar listo con un préstamo hipotecario aprobado en la fecha especificada en el contrato para no perder la oportunidad.
9. Disfruta tu nuevo hogar.
Una vez que hayas cumplido con los términos de tu contrato, hecho mejoras a la propiedad, conseguido el financiamiento de un préstamo hipotecario y cerrado el contrato, lo último que necesitas hacer es celebrar.
Ahora eres un orgulloso y nuevo propietari@. ¡Felicitaciones!
Financiamiento de Rent-to-Own vs. Financiamiento del Vendedor.
Con la mayoría de los programas de alquiler con opción a compra, el comprador/arrendatario tiene la «opción» de comprar la casa en algún momento en el futuro.
Hasta ese momento, el nombre del propietario original es el que está en la escritura, y es la persona que en última instancia es responsable de los pagos de la hipoteca (si los hay) de la casa.
El inquilino tiene el derecho de comprar la casa algún día, pero no está obligado. Además, el trato puede fracasar.
Cuando se utiliza un financiamiento del vendedor (seller financing); el comprador/arrendatario se convierte en el nuevo propietario al momento del cierre. El comprador pagará al antiguo propietario (quizás durante varios años) de manera que parezca una hipoteca, pero el comprador está pagando un préstamo después de una compra– no haciendo pagos de alquiler-
Conclusión.
Un acuerdo de renta con opción a compra permite que los posibles compradores se muden a una casa de inmediato, con varios años de trabajo para mejorar sus puntajes de crédito y/o ahorrar para un pago inicial antes de tratar de obtener una hipoteca.
Por supuesto, deben cumplirse ciertos términos y condiciones, de acuerdo con el contrato. Incluso si un agente de bienes raíces ayuda con el proceso, es esencial consultar a un abogado de bienes raíces calificado que pueda aclarar el contrato y tus derechos antes de firmar nada.