Propiedades del gobierno en venta
Si estás buscando comprar una nueva casa pero te han mencionado sobre las grandes posibilidades de comprar una casa barata en “Government Foreclosures” o HUD Home, y aún no conoces los requisitos o si es verdaderamente una buena inversión, nosotros todos los detalles a tener en cuenta.
Video Resúmen:
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¿Qué son las propiedas en venta del gobierno?
En general, las casas de gobierno (llamadas en inglés goverment foreclosures) son propiedades embargadas que han terminado un proceso formal de ejecución hipotecaria.
Las casas en ejecución hipotecaria del gobierno suelen ser propiedad de empresas de servicios federales, que proporcionaban garantías financieras o realizaban otras transacciones financieras con prestamistas hipotecarios.
Ciertos tipos de incumplimientos hacen que el gobierno pase a ser el propietario de estas casas, y las propiedades se ponen a la venta como “VA Foreclosures”, “Fannie Mae Foreclosures“, “Freddie Mac Foreclosures” y “HUD foreclosures listings”.
El gobierno no está interesado en ser dueño de casas privadas, por la tanto están motivados a vender las casas lo antes posible.
Como tal, a menudo se ofrecen programas de pago y financiamiento que hacen que estas casas sean tremendas ofertas.
Algunas de las ventajas de este tipo de propiedades son:
- Las casas del HUD pueden ofrecer paquetes especiales de financiamiento en algunas localidades.
- Las ejecuciones hipotecarias de Fannie Mae pueden permitir requirimientos más bajos de calificación de préstamos y ahorros en los costos de transacción.
- Las ejecuciones hipotecarias de Freddie Mac pueden incluir ciertas reparaciones y actualizaciones.
- Las ejecuciones hipotecarias de VA pueden ofrecer a veteranos y no veteranos por igual tasas de financiamiento especiales y bajas.
Independientemente del tipo de ejecución hipotecaria y de las instituciones de gobierno involucradas, son un elemento importante de cualquier búsqueda de viviendas por debajo del precio de mercado.
Pero no toda casa barata asegura ser una buena inversión.
¿Son las propiedas de gobierno buenas inversiones?
Las ejecuciones hipotecarias del gobierno pueden ser muy buenas o tener muchos problemas.
Las casas embargadas son a menudo menos costosas que otras casas en el mercado, pero eso no significa necesariamente que sean buenas inversiones.
Las “goverment foreclosures” vienen con su propio conjunto de problemas que podrían hacerte cambiar de opinión si estás pensando en comprarla.
Sin embargo, siempre y cuando conozcas los riesgos y tengas una buena idea de lo que debes tener en cuenta, una compra de una vivienda embargada por el gobierno puede ser la mejor inversión que hayas hecho en tu vida.
¿Cómo comprar estas propiedas del gobierno?
La compra de una propiedad embargada puede permitirte ser dueño de una casa de calidad por una fracción de su valor en el mercado.
Sin embargo, mientras que las subastas públicas de ejecución hipotecaria son el tipo más común de estas ventas, pueden ser demasiado rápidas para algunos compradores.
Si esta opción no es adecuada para ti, las ejecuciones hipotecarias de gobierno podrían ser mejores.
Las propiedades gubernamentales en ejecución hipotecaria se consiguen de dos maneras: o bien el dueño anterior no pagó un préstamo del gobierno que se usó para financiar la propiedad, o el dueño anterior no pagó los impuestos sobre la propiedad o sobre la renta.
Las diferentes agencias que puedan tener casas para la venta son:
Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD)
Las ejecuciones hipotecarias del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (Housing and Urban Development Department en Inglés) están disponibles para la venta en todo el país.
El proceso de venta para comprar una casa del HUD es más complicado que comprar una casa de una persona natural, así que haz una pequeña investigación antes de visitar el sitio web del HUD o pide a tu agente que te muestre casas del HUD.
¿Qué son las casas del HUD?
Las casas del HUD son propiedades residenciales que contienen de una a cuatro unidades.
Las propiedades se convierten en parte del programa HUD cuando la hipoteca anterior respaldada por la FHA entra en ejecución hipotecaria.
HUD recupera la propiedad para venderla a su valor justo de mercado, y así recuperar las pérdidas de la deuda que no se pudo cobrar. Estas propiedades se venden «tal cual» (as is en inglés), o sea sin garantías sobre las condiciones de la vivienda.
La FHA paga el reclamo del prestamista y luego transfiere la propiedad al HUD, y entonces HUD vende la casa.
¿Cuánto cuestan las casas del HUD?
Las casas del HUD se tasan y se publican a lo que se supone son los precios a lo que se supone que es el valor justo de mercado basado en características y ubicación.
El precio de una casa que necesita reparaciones se ajusta a la baja para reflejar la inversión que un nuevo propietario tendría que hacer para mejorarla y hacerla habitable.
¿Hará el HUD las reparaciones?
Las casas de HUD siempre se venden en las condiciones que estén.
El nuevo propietario es el responsable de todas las reparaciones y mejoras.
La mejor inversión que puedes hacer es ordenar una inspección de vivienda (home inspection en inglés) antes de comprar para que sepas en lo que te estás metiendo.
¿Cómo puedo encontrar una casa del HUD?
Puedes ver los listados del HUD siguiendo los enlaces estatales en el Sitio web de HUD en español.
Un corredor de bienes raíces aprobado por el HUD puede mostrarte la propiedad cuando hayas localizado una que te gustaría ver. Los corredores aprobados por el HUD a menudo aparecen en el sitio web de la agencia.
También puedes comunicarte con tu agente de bienes raíces preferido y preguntar si la oficina está aprobada para mostrar casas del HUD, en caso de que la casa que desees ver está ubicada en tu área.
¿Simplemente hago una oferta para comprar una casa?
Las ejecuciones hipotecarias del HUD se venden mediante un proceso de licitación.
Debes contratar a un agente de bienes raíces con licencia para que te ayude con este proceso.
Hay un período de oferta durante el cual se aceptan ofertas a través de un agente. Todas las ofertas presentadas se abren al final de ese período. Por lo general, el HUD acepta la oferta más alta o la oferta que les de el valor neto más alto.
Si la casa sigue sin venderse después del período inicial, las ofertas se abren a medida que se reciben.
Tu agente será notificado si tu oferta es aceptada.
Se te dará una fecha de liquidación, generalmente de 30 a 60 días a partir de la fecha del contrato aceptado.
El HUD paga a los agentes de bienes raíces una comisión estándar por facilitar las venta.
¿Financiará HUD la nueva casa?
El HUD no financia viviendas, por lo que tendrás que solicitar una hipoteca o pagar en efectivo, y el financiamiento debe ser aprobado antes de hacer una oferta.
Puedes perder el depósito de garantía que presentes con la oferta si la oferta es aceptada y no cierra el pago de la casa. Pregunta a tu agente sobre esta posibilidad antes de firmar la oferta.
¿Debería hacer una inspección profesional?
Las inspecciones se recomiendan para cualquier compra de vivienda y particularmente para casas en ejecuciones hipotecarias.
Debes hacer que se inspeccione la casa, por tu propia tranquilidad incluso antes de hacer una oferta. Eso te ayudará a determinar un precio para ofertar, especialmente si se requieren reparaciones.
Los resultados de la inspección pueden decirte si esta casa es realmente algo con lo que quieres involucrarte.
Departamento de Veteran Affairs.
Las ejecuciones hipotecarias de VA (U.S Department of Veteran Affairs) son casas que los veteranos de los Estados Unidos poseían anteriormente, habiendo usado sus beneficios para comprar dichas propiedades.
En caso de incumplimiento, el Departamento de Asuntos de Veteranos reclama dichas propiedades, vendiéndolas al público.
Si decides comprar una de estas, VA paga los costos de cierre y no necesitas un Seguro Hipotecario Privado (PMI). El VA incluso ofrece financiamiento en muchos casos.
¿Cómo comprar una casa de las del VA?
Un agente puede ayudarte a localizar casas en venta por VA, programar una fecha para ver las propiedades y presentar ofertas.
Tu agente de bienes raíces tiene acceso al Servicio de Listados Múltiples (MLS), que incluye las casas por ejecuciones hipotecarias locales del VA. Algunos sistemas MLS permiten al público buscar propiedades.
Obtener una pre-calificación para el financiamiento.
Puedes contactar a un prestamista de tu elección o solicitar financiamiento a través del VA. El programa de financiamiento de VA se ofrece a veteranos y no veteranos por igual, con la oportunidad de asegurar el financiamiento con un cero por ciento de descuento.
Hacer una oferta.
Similar a la compra de cualquier propiedad, necesitarás hacer la oferta al agente de ventas.
Se requiere un depósito serio de $500 para hacer dicha oferta, y si tu oferta no es aceptada, recibirás un reembolso.
Recuerda, todas las ejecuciones hipotecarias del VA se venden en el estado que se recuperaron.
Si estás presentando una oferta en una casa recientemente listada, en los primeros 10 días después de ser publicada, todas las ofertas serán revisadas como si hubieran sido presentadas al mismo tiempo.
Esperar una respuesta.
Si la oferta no es aceptada, el agente puede responder con una contraoferta.
Puedes contrarrestar la contraoferta, aceptar o rechazar. Si una oferta es aceptada, el agente programará una fecha de cierre.
¿Quién puede comprar ejecuciones hipotecarias de VA?
La respuesta es que cualquier persona puede.
Los compradores que califiquen, incluso los que no sean veteranos, también recibirán el beneficio de un préstamo del VA.
Esto te permite comprar estas hermosas casas sin tener que dar un anticipo de dinero. Todas las demás casas en venta están disponibles para que cualquier persona las compre, incluyendo a veteranos que deseen usar sus beneficios para esto.
USDA Foreclosure.
Aunque el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) es el principal responsable de regular las granjas y la seguridad alimentaria, también otorgan préstamos a familiar para el desarrollo rural.
Al igual que con otras ejecuciones hipotecarias del gobierno, si el propietario no paga su préstamo o sus impuestos, el USDA entra en posesión de la vivienda.
¿Puedo comprar una casa embargada con un préstamo hipotecario del USDA?
Si, siempre y cuando la casa y tu cumplan con los criterios (y sea en un área que el USDA apruebe), es posible, pero debes encontrar un prestamista con experiencia con el USDA.
Muchos prestamistas huyen del USDA.
Haz todo el trabajo de antemano con el prestamista para que puedas cerrar el trato con rapidez. También asegúrate de que tu agente informe al USDA que puedes cerrar con la misma línea de tiempo que la FHA (siempre y cuando tu prestamista diga que se puede hacer).
¿Dónde encuentro anuncios de propiedades del gobierno?
Estos son algunos sitios web oficiales que listan propiedades del gobierno en venta y sin costo ni membresía (GRATIS):
- Sitio de listados de HUD
- Fannie Mae (Homepath)
- Ejecuciones hipotecarias de Freddie Mac (Homesteps.com)
- VA (Administración de Veteranos)
- Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC.gov)
- Departamento de Agricultura de los Estados Unidos
Preguntas Frecuentes
¿Las casas del HUD tardan más en cerrar el trato que otras?
Si eres propietario-ocupante, cuando ofertas por una casa del HUD, se espera que seas pre-aprobado para un préstamo hipotecario.
Sin embargo, el HUD entiende que incluso los licitadores pre-aprobados necesitarán tiempo para cerrar.
Además, HUD también necesita tiempo para redactar y enviar los contratos a los corredores de bienes raíces de los ganadores de las licitaciones. Debido al tiempo que necesitan todas las partes involucradas, el HUD generalmente permite a los compradores hasta 45 días para cerrar.
¿Cuál es el puntaje de crédito mínimo permitido para un préstamo del USDA?
El USDA otorga los niveles más altos de aprobación a aquellos con un puntaje de 660 o más (Si no sabes lo que es el puntaje créditicio, esta página te puede ayudar).
El 1 de diciembre de 2014, el USDA fijó un puntaje mínimo para el programa en 640 puntos. Es to no fue un gran cambio ya que la mayoría de los prestamistas ya habían establecido su propia puntuación mínima al mismo nivel.
¿Cuánto tiempo toma generalmente para cerrar un préstamo de USDA?
El préstamo del USDA es un gran préstamo y contrario a la opinión pública no toma mucho tiempo para hacerse.
Sí, el USDA revisa todo después de que el prestamista ha terminado, pero eso sólo debería añadir 10-14 días al proceso. 45-50 debe ser suficiente tiempo para que un prestamista experimentado haga su trabajo.
Los tiempos de procesamiento del USDA pueden variar de un estado a otro.
Generalmente de unos pocos días a unas pocas semanas. Una vez que el USDA recibe el archivo del prestamista, generalmente lo aprueba asumiendo que el prestamista hizo su parte correctamente.
También se puede acceder al estado del préstamo del USDA desde el sitio de desarrollo rural de la agencia.
¿Cuál es la diferencia entre las casas REO y del HUD?
Las “Real Estate Owned” son casas propiedad de bancos (Real Estate Owned en inglés). Las casas del HUD son adquiridas por como resultado de una ejecución hipotecaria, en una deuda asegurada por la FHA.