Casas para reparar
Para las personas que aman las casas antiguas y les encanta trabajar en ellas, la idea de comprar una casa y realizar reparaciones puede ser irresistible.
Sólo piensalo, puedes conseguir un lugar para reparar en un buen vecindario por debajo del precio de mercado, invertir algo de tiempo y dinero renovándolo y terminar con una casa como nueva que valga por lo menos el doble de lo que pagasate por ella.
Suena bien, ¿verdad? Muchas veces lo es.
Pero comprar una casa para reparar puede ser un proceso lleno de peligros.
¿Qué es una “Casa para Reparar”?
El término «Fixer Upper» o “Casa para Reparar” significa algo diferente depende de la persona.
Puede variar desde una gran cantidad de reparaciones menores y actualizaciones hasta reparaciones mayores para hacer la casa habitable.
No todas las casas para reparar son de gran valor.
Depende de la intensidad de la reparación y de si tienes o no la capacidad de completar el trabajo tu mismo o si tendrías que subcontratar a alguien.
¿Cuándo es un buen momento para comprar un casa para reparar?
Casi en cualquier momento es un buen momento para comprar un fixer-upper, especialmente si adquieres la propiedad por menor precio que todas las propiedades a su alrededor.
A diferencia de otras propiedades residenciales, los precios de los arreglos no dependen tanto del mercado local.
Sin embargo, lo que sucede después de la compra puede ser una pesadilla o un gran negocio.
Haz tus cuentas primero.
Para calcular lo que debes pagar al comprar una casa para reparar, comienza con una ecuación simple.
En primer lugar, sumar los costos de renovación de la propiedad sobre la base de una evaluación exhaustiva de las condiciones de la casa.
Se muy detallista con esta estimación, debes incluir los materiales y la mano de obra (la tuya y la de otras personas que puedas subcontratar).
Luego, resta eso del valor de mercado aproximado de la casa después de la renovación, comparando en el vecindario.
Deduce por lo menos otro 5% a 10% para los extras que decidas añadir, los problemas e imprevistos que haya que tratar, y el resultado debería ser tu precio de oferta.
Es esencial que el contrato para la compra de la casa o apartamento incluya una cláusula de inspección.
En el mejor de los casos, la inspección te asegurará que la casa es una buena inversión; en el peor, te ayudará a salir de un mal trato.
El inspector documentará un problema grave o dos, y tu puedes usar los resultados para hacer que el vendedor pague las reparaciones o negociar el precio de venta.
Si la casa necesita mejoras estructurales significativas, muchos expertos en bienes raíces recomiendan evitar la compra por completo.
Esto se debe a que las reparaciones mayores – reformas de plomería y sistemas eléctricos, mejoras en los cimientos y trabajos extensos en techos y paredes – son usualmente «invisibles» y casi nunca aumentan el valor de la casa lo suficiente como para compensar el costo de la renovación.
¿Cuál es la casa para reparar ideal?
La renovación perfecta es la que se hace sobre una casa o departamento que todo el mundo querrá en el futuro, pero que nadie querría ahora mismo en el estado actual.
La mayoría de los compradores, especialmente los principiantes, exigen una casa en perfectas condiciones, una propiedad que esté lista para ser ocupada tan pronto se cierre el contrato.
La ironía es que muchas de las imperfecciones que desencantan a las personas (pintura desgastada, alfombras desgastadas o accesorios anticuados) se pueden corregir fácilmente.
Recuerda, si haces una oferta al precio correcto, comienzas a ganar dinero desde el día que cierra la compra. Y eso es incluso antes de considerar el potencial para una gran ganancia de reventa.
El momento de pensar en vender es el día en que compras, aunque no tengas planes inmediatos de mudarse.
Ubicación y diseño.
No todas las casas para reparar tienen potencial.
Si un patito feo en particular puede convertirse en un cisne depende de varios factores.
La primera es la ubicación. No compres una casa situada en una intersección muy concurrida, al lado de una escuela, o al otro lado de la calle, frente a la entrada de un vertedero, entre otras locaciones problemáticas; en otras palabras, el tipo de lugar indeseable que hunde incluso a las casas con excelentes diseños.
Busca casas en vecindarios deseables o prometedores. Examina las casas circundantes y cómo se mantienen, en si parecen bien cuidadas y ocupados por sus dueños
Luego, concéntrate en el diseño de la casa.
Decide si prefieres 3 habitaciones mas un baño, o 4 habitaciones con 2 baños. Estos son los diseños más populares entre las familias de los Estados Unidos, por lo tanto las más factibles de vender.
El diseño debe fluir.
Si la casa está mal diseñada, ten en cuenta que puede ser caro o poco práctico mover las paredes.
Las habitaciones en los extremos opuestos de la casa, así como las de dos pisos con el dormitorio principal en la planta alta y todas las demás habitaciones en la planta baja, alejarán a los compradores con niños pequeños.
Las cocinas con más de una entrada suelen ser atractivas. Y evita los lugares cuyos comedores son el punto central de la casa.
Evaluación de la condición.
Obviamente, la casa a reparar va a estar en condiciones difíciles, pero algunas condiciones son peores que otras.
Hay que separar los problemas cosméticos de los más fundamentales, así que repasemos algunos.
Los arreglos fáciles incluyen:
- Parchar paredes, quitar el empapelado y pintar.
- Repintado de pisos, colocación de azulejos, baldosas, cerámicas o alfombras.
- Instalación de ventiladores de techo y nuevas lamparas.
- Adición de molduras.
- Arreglar ventanas rotas.
- Sustitución de subsuelos en los baños por fugas de agua.
- Instalar gabinetes de cocina nuevos, o pintarlos.
- Sustitución de puertas.
- Cambio de receptáculos e interruptores de luz.
- Pintar el exterior
Los arreglos más costosos son:
- Sustitución de los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado central.
- Reforzar los cimientos.
- Arreglos o cambios grandes en el techo.
- Reemplazar todas las tuberías, líneas de alcantarillado y servicio eléctrico.
- Vaciado de concreto para caminos de entrada, aceras o escalones.
- Instalar ventanas de repuesto en todas partes.
- Remodelaciones completas de cocina o baño.
- Garajes o ampliaciones de edificios.
Qué se debe inspeccionar en las casas para reparar?
En cualquier transacción de bienes raíces, siempre haz una inspección por parte de un profesional con credenciales antes de comprometerte a completar la venta.
Hay muchos tipos de inspecciones de la casa que puedes considerar antes de comprar una casa para reparar.
Considera esto como una inversión antes de cerrar la operación de compra:
Certificaciones de techos.
Si el vendedor aún no ha proporcionado evidencia sobre la antiguedad y condición del techo, conseguir una certificación de techo a expensas del vendedor es una buena práctica comercial.
Garantía de la vivienda.
No todos los vendedores pagarán por una garantía, pero muchos la ven como un seguro contra esas molestas llamadas telefónicas si algo se rompe después de cerrar el trato.
Inspecciones de plagas.
No todos los estados tienen problemas de plagas, pero si tu área sufre daños causados por escarabajos, termitas u hormigas, solicita una inspección de plagas y haz que tu oferta de compra dependa del resultado de la inspección y de cualquier reparación pagada por el vendedor.
Inspecciones de líneas de alcantarillado.
A medida que las propiedades se desgastan, también lo hacen sus líneas de alcantarillado. Se debe revisar esto con detalle, y también las fosas sépticas.
Informes de ingeniería.
Un ingeniero puede hacer revelaciones geológicas o de peligros naturales. Presta atención a los vertederos cercanos, a los informes de contaminación y a otros factores que puedan perjudicar la reventa.
Prepara el dinero necesario.
Uno de los aspectos más desafiantes de comprar una casa para reparación es el pago de la renovación.
Es comprensible que la mayoría de las personas no tengan mucho dinero extra después de hacer el pago inicial y pagar los costos de cierre, por lo que puede ser difícil conseguir dinero adicional para cubrir las reparaciones o remodelaciones.
Para proyectos pequeños, el crédito disponible de las tarjetas de crédito es una opción. Las tasas de interés son altas y el interés no es deducible de impuestos, pero no hay costos por adelantado.
También es posible pedir prestado de un plan de jubilación 401(k), una póliza de seguro de vida o una cartera de acciones.
En cada uno de estos casos, no hay verificación de crédito y las tasas de interés son relativamente bajas – a la par con las de una hipoteca típica – pero una vez más, el interés no es deducible de impuestos.
Por mucho la opción de financiación más popular para una reparación es un préstamo de renovación (renovation loan en inglés), ya sea a través de una línea de crédito sobre el valor de la vivienda o una hipoteca.
Las líneas de crédito hipotecario generalmente se pueden pedir contra el 90 por ciento del valor líquido que tendrá la casa después de que se hayan completado las reparaciones y remodelaciones.
Para ilustrar: Si una persona compra una propiedad de $250,000 con un pago inicial de $25,000 (10% down payment), y la casa tendrá un valor de $425,000 después de la renovación, el propietario tendrá $200,000 en equidad.
Incluso antes de que el trabajo esté hecho, el prestatario es elegible para un préstamo con garantía hipotecaria de $180,000.
La tasa de interés de un préstamo con garantía hipotecaria es el de una hipoteca normal, pero sólo hasta $100,000 en intereses es deducible de impuestos.
Aún más ventajoso es un préstamo para la renovación vinculado a la primera hipoteca.
Al igual que las líneas de capital, estos préstamos se pueden pedir contra el valor de la casa después de terminar el trabajo, pero como cualquier hipoteca, el interés es deducible de impuestos hasta $1 millón.
Casi todos los prestamistas hipotecarios ofrecen préstamos para renovación, así como el programa HomeStyle.
10 consejos que desearía haber sabido antes de comprar una casa para arreglar.
1. EXAMINA AL CONTRATISTA.
Contratistas con los que ya hayas trabajado pueden ser una gran fuente de referencias para conseguir a otros contratistas más acorde al trabajo, pero asegúrate de que realmente hayan trabajado juntos y no sólo sean amigos.
2. COMUNICAR.
Si no estarás allí en persona cuando el contratista esté trabajando, asegúrate de señalar los detalles que son importantes para ti de antemano – verbalmente y por escrito.
Por ejemplo, pega notas a la pared con cinta adhesiva para mostrarle a tu contratista dónde exactamente quieres que se coloque el cabezal de la ducha, y también en cualquier lugar que necesites reparaciones en la pared de yeso, etc.
Siempre con la mayor cantidad de detalles para evitar cualquier tipo de dudas y malentendidos. Si además quieres llamarlo para asegurarse de que vio la nota, mejor aún.
3. NO NECESITAS SER UN EXPERTO, PERO DEBERÍAS HACER UNA AMPLIA INVESTIGACIÓN.
Aprende todo lo que puedas sobre cada parte de la renovación de tu casa.
Hoy ya sea youtube, tutoriales online o hasta programas de televisión ofrecem buena información para aprender sobre las reparaciones a realizar.
Esto te va a ayudar a comprender mejor el vocabulario que el contratista va a utilizar y hasta sugerir como te parecería que se debe realizar cierta reforma.
4. SABER CUÁNDO CONTRATAR A UN PROFESIONAL.
Se realista sobre tus habilidades. Siempre usa un plomero y un electricista con licencia y seguro, ya que arruinar esos aspectos puede dañar un proyecto.
5. VISITA DISTINTAS TIENDAS.
Pasar más tiempo buscando accesorios antes de la compra te dará una buena idea de cómo serán realmente sus costos.
Además, si tienes la oportunidad, programa a varios contratistas para que visiten la casa antes de comprarla para que puedas tener una idea realista de si tu visión está o no dentro de tu presupuesto.
Consigue múltiples cotizaciones y compara cómo cada contratista trataría un problema – qué materiales usarían, etc. – para asegurarte de que estás tomando la decisión correcta.
Los grandes minoristas como Home Depot no tienen precios consistentes. Puedes notar ligeras diferencias de precio de un lugar a otro, lo cual puede hacer una diferencia si estás comprando al por mayor.
Si compra cantidades sustanciales, considera a mayoristas para ahorrar más dinero.
6. ALGUNAS COSAS SON MÁS FÁCILES DE COMPROMETER QUE OTRAS.
Antes de que comience la renovación, conoce cuáles son tus necesidades y dónde estás dispuesto a llegar a un acuerdo.
Tal vez estás dispuesto a gastar bastante dinero en un grifo de cocina o en una regadera, pero estás dispuesto a ahorrar usando un azulejo mas económico.
Encuentra un diseño que tenga el número de dormitorios (y especialmente baños) que estás buscando.
Una casa fea se puede hacer bonita, pero si el plano de la casa no se ajusta a tus necesidades, hará que la reparación sea más costosa con el fin de construir un baño nuevo, agregar una habitación,etc.
7. ESTABLECER UN PRESUPUESTO Y ESTAR PREPARADO PARA REVISARLO.
Dispon de un adicional del 10 al 20 por ciento.
Ten cuidado de confiar en los presupuestos que muestran en los programas de HGTV, que pueden no reflejar los precios del mercado, especialmente en lugares como la ciudad de San Diego, Los Angeles, Miami, etc.
8. LOS RETRASOS SON INEVITABLES.
Prepárate para pasar el tiempo asignado.
Además, recuerda incluir en tu plan las licencias y permisos que puedas necesitar, ya que a veces toman mucho más tiempo del que esperarías.
Si estás cambiando algo estructural, probablemente necesitarás la aprobación de un arquitecto y de la ciudad. Los permisos también son bastante caros, así que tenlo en cuenta en el presupuesto.
9. NO ESCATIMES EN MATERIALES (Y PIDE MÁS DE LO QUE NECESITAS).
Evita reducir gastos en materiales de segunda clase.
Ahorrar un poco en materiales puede ayudar inicialmente a tu presupuesto, pero podría resultar más costoso si el material se rompe en medio de la instalación o si las herramientas no son suficientes para completar las tareas.
También recuerda revisar todos los materiales en busca de defectos antes de transportarlos a la casa, por ejemplo puertas rayadas, azulejos quebrados, bolsas de cemento abiertas, etc.
10. LAS PEQUEÑAS COMODIDADES MARCAN UNA GRAN DIFERENCIA,
Si planeas hacer la instalación de pisos (azulejos, baldosas, madera, etc.) por tu cuenta, compra rodilleras de calidad. Luego de varias horas agachado el cuerpo comienza a quejarse y duele.
Conclusión
Al considerar la compra de una casa para reparar o fixer upper, es importante saber en lo que te estás metiendo.
Un problema de mantenimiento puede no ser automáticamente un factor que rompa el trato, pero merece una reflexión seria.
Por un lado, un préstamo es lo suficientemente difícil de conseguir ahora mismo, incluso para una casa en condición perfecta. Y además de la cuestión financiera, un proyecto de reparación importante también puede ser una tarea estresante y que requiere mucho tiempo.