3 cosas que hay que saber antes de comprar un terreno
Si compra un terreno en lugar de una casa ya existente porque quiere construir desde cero, probablemente necesitará un préstamo para terreno.
Esto plantea más problemas que la obtención de una hipoteca normal.
Por un lado, no hay una casa que sirva de garantía para el préstamo sobre el terreno y, por lo general, no se puede comprar un terreno sin pagar una cuota inicial.
La obtención de financiación para un terreno crea una serie de obstáculos diferentes para los compradores potenciales.
He aquí tres cosas que hay que tener en cuenta antes de comprar un terreno.
Puntos clave.
– Conseguir un préstamo sobre un terreno plantea una serie de retos diferentes a los de solicitar una hipoteca sobre una casa.
Por ejemplo, dado que los prestamistas exigen que los límites de la parcela estén medidos, tendrá que comprobar la zonificación y las restricciones de uso del suelo de la propiedad, así como el acceso a los servicios públicos y a las carreteras.
– Un terreno listo para construir reducirá el coste del préstamo en comparación con uno que no lo esté.
Las mejores fuentes de préstamo son la financiación del vendedor, los prestamistas locales o un préstamo con garantía hipotecaria.
Los terrenos rurales pueden optar a un préstamo subvencionado por el USDA.
Fundamentos de la tierra.
Los terrenos, sobre todo los que no están claramente definidos, plantean varios problemas iniciales.
Para asegurarse de que podrá utilizar el terreno como pretende, asegúrese de investigar los siguientes puntos para ajustar sus planes en consecuencia.
Límites.
En primer lugar, es esencial tener claro lo que implica la posible compra.
Por ello, es fundamental que los topógrafos marquen los límites y que todo esté por escrito para presentarlo al prestamista.
Otro detalle importante es comprobar la zonificación y las restricciones de uso del suelo.
Zonificación.
También es aconsejable consultar al departamento de planificación local para determinar lo que depara el futuro al vecindario inmediato.
Un nuevo parque al final de la calle puede aumentar el valor de la propiedad en los próximos años, mientras que una nueva autopista o una planta de tratamiento de aguas residuales es menos probable que lo haga.
Para las parcelas residenciales, tener acceso a los servicios públicos es un factor importante.
Disponer de conexiones de agua, alcantarillado, electricidad y cableado ahorra mucho tiempo, dinero y problemas.
Del mismo modo, el acceso a la vía pública puede ser una cuestión vital, ya que el comprador tendrá que conseguir una servidumbre permanente para acceder a una vía pública si no se dispone de ella.
Dado que la compra de un terreno es diferente a la de una vivienda, es conveniente trabajar con un agente inmobiliario especializado en este tipo de transacciones o en préstamos para la construcción.
Uso previsto del terreno.
A los prestamistas no les suele gustar el riesgo, y el hecho de comprar un terreno para urbanizarlo puede ser una empresa arriesgada.
Sin embargo, en función de cómo piense utilizar el terreno y de cuándo se produzca el desarrollo, es más o menos probable que el prestamista evalúe el riesgo de su préstamo.
Construir inmediatamente.
Las condiciones de los préstamos -como el pago inicial y el tipo de interés- suelen depender del uso previsto del terreno, ya que éste está directamente relacionado con la exposición al riesgo del banco.
De este modo, conseguir préstamos para terrenos es siempre más complicado que comprar una casa ya existente, ya que una casa actual ofrece al banco una garantía inmediata y tangible.
Sin embargo, desarrollar un edificio de forma inmediata suele tener menos riesgo que desarrollar el terreno más tarde, ya que hay más variables que pueden impedir el desarrollo en el futuro.
La Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC) ha establecido políticas de préstamo emitidas a las instituciones con respecto a las limitaciones de préstamo-valor para la tierra.
Todas las condiciones de préstamo dependen de los límites internos de cada prestamista, pero no deben superar las directrices de la FDIC.
La construcción de una residencia de una a cuatro familias exige un pago inicial del 15% (o un límite del 85% de la relación préstamo-valor).
Mejoras necesarias.
Algunos terrenos pueden no estar todavía listos para ser urbanizados.
Esto puede saberse en el momento de la compra o puede no descubrirse hasta después de la adquisición.
En cualquiera de los dos casos, hay más riesgo en torno al terreno, ya que otras incertidumbres pueden provocar una escalada de precios o más complicaciones para desarrollar un activo.
El límite de préstamo-valor de la FDIC es del 75% para el desarrollo de terrenos, y a menudo se requiere un depósito de hasta el 25%.
Inversión especulativa.
Por último, hay terrenos en bruto sin planes concretos de construcción, que son básicamente una inversión especulativa.
Por ejemplo, un proyecto de este tipo podría consistir en la compra de terrenos en previsión de la finalización de una nueva autopista en las cercanías.
La esperanza sería que, cuando la autopista esté terminada, el terreno sea atractivo para que un promotor construya una nueva subdivisión con un cómodo acceso a la ciudad.
El terreno podría entonces venderse al promotor con un buen beneficio.
Aunque el límite de la FDIC para la relación préstamo-valor es del 65%, los prestamistas pueden sentirse obligados a exigir anticipos superiores al 35%.
Los lotes no mejorados son aquellos que aún no cuentan con los servicios básicos necesarios.
Es habitual encontrarse con problemas imprevistos y sobrecostes, que pueden añadir meses al plazo de compra.
Opciones de préstamo para terrenos.
Dados los problemas anteriores, es posible que tenga que buscar más para financiar la compra del terreno en condiciones aceptables, y hay algunas fuentes que puede probar.
Financiación del vendedor.
Esta puede ser una buena opción para conseguir condiciones favorables, sobre todo si el vendedor está deseoso de deshacerse del terreno y el mercado está fresco.
Al tratarse de un acuerdo entre dos particulares, todo es negociable, desde el pago inicial hasta el tipo de interés.
Es importante que un abogado revise los papeles antes de firmar nada para evitar lagunas y sorpresas desagradables para cualquiera de las partes.
Bancos y cooperativas de crédito locales.
Los bancos locales y las cooperativas de crédito suelen considerar más favorablemente los préstamos para la compra de terrenos que los grandes consorcios.
También pueden ofrecer mejores condiciones debido a su conocimiento local de la propiedad.
En cualquier caso, el prestatario potencial tendrá que presentar un paquete de préstamo con las especificaciones y los planos del terreno y la información financiera personal para demostrar su solvencia.
Préstamos para la compra de terrenos: ventajas y desventajas.
Pros
Los préstamos para terrenos pueden ser útiles para las pequeñas empresas vinculadas a ellos.
Los programas gubernamentales, como los préstamos del USDA, pueden ofrecer a los compradores de terrenos tipos de interés asequibles y muy poco o ningún dinero de entrada.
Los lotes listos para construir pueden ser menos costosos en algunos códigos de área que la compra de una casa nueva.
Contras
No todos los prestamistas ofrecen préstamos para terrenos.
Tienes que conseguir una encuesta y revisar las normas de zonificación para presentar a un agente de crédito para un préstamo de tierra.
Algunos préstamos para la compra de tierras tienen plazos de amortización más cortos.
Si utiliza su residencia principal como capital en un préstamo para la compra de tierras y no paga, podría perder su casa.
Préstamo USDA.
¿Cómo pueden los compradores adquirir un terreno si los bancos y las cooperativas de crédito no se ofrecen a financiarlo?
Si la propiedad es rural y agrícola, el comprador puede recibir ayudas federales.
El Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA) ofrece un surtido de préstamos subvencionados con requisitos mínimos y condiciones ventajosas.
Préstamo con garantía hipotecaria.
Un comprador con una propiedad existente y pocas deudas puede considerar un préstamo con garantía hipotecaria.
Este tipo de préstamo aprovecha el capital de la propiedad existente, concediendo unas condiciones mucho mejores que cualquier préstamo normal para la construcción o el terreno.
¿Es difícil conseguir un préstamo hipotecario?
Conseguir un préstamo para terrenos es más difícil que obtener una hipoteca tradicional porque comprar un terreno no es tan sencillo como comprar una casa.
Muchos bancos y cooperativas de crédito no ofrecen fácilmente préstamos para terrenos, por lo que tiene que ser muy específico sobre el terreno que va a comprar, y estar preparado para proporcionar encuestas e información de zonificación sobre el terreno que desea construir.
¿Es una buena inversión ser propietario de un terreno?
Ser propietario de un terreno puede ser una buena inversión en función del terreno y su ubicación, y del uso que se le vaya a dar.
Por ejemplo, la compra de un terreno listo para construir como vivienda principal o secundaria tiene un grado de riesgo diferente al de la compra de un terreno en bruto destinado a la agricultura.
¿Cuál es el primer paso para solicitar un préstamo hipotecario?
El primer paso para solicitar un préstamo para la compra de un terreno puede ser encontrar el prestamista adecuado para su compra.
No todos los prestamistas ofrecen préstamos para terrenos, pero hay muchos.
Una cooperativa de crédito local podría ser una buena opción si va a trabajar para desarrollar un terreno en su comunidad.
Tendrá que reunir toda la documentación, incluido un estudio del terreno, y la información sobre el uso que piensa hacer del mismo.
El resultado final.
Financiar una propiedad en la que construir la casa de sus sueños es mucho más complejo que solicitar una hipoteca.
Los prestamistas exigen un estudio de los límites, y usted tendrá que comprobar la zonificación y las restricciones de uso del suelo, así como el acceso a los servicios públicos y a las carreteras.
Cuanto mejor sea el terreno, menor será el pago inicial requerido y los costes del préstamo.
Las mejores opciones para financiar la compra de un terreno incluyen la financiación del vendedor, los prestamistas locales o un préstamo con garantía hipotecaria.
Si va a comprar una propiedad rural, asegúrese de investigar si puede optar a un préstamo subvencionado por el USDA.