Lo que los compradores de vivienda deben saber sobre las lagunas de tasación
Comprar una casa es emocionante, pero cuando hay una diferencia entre el valor de tasación y el precio de venta acordado, puede causar problemas.
Si no tienes cuidado corres el riesgo de perder la casa que te interesa e incluso tu dinero de garantía.
Aquí está todo lo que debes saber sobre las lagunas de valoración y cómo manejarlas.
El proceso de tasación de viviendas.
La tasación de una casa es una evaluación y un informe realizados por un tasador autorizado para determinar el valor justo de mercado de dicha casa.
Los prestamistas exigen una tasación para asegurarse de que el importe que has acordado pagar por la casa es igual o inferior al valor de tasación.
La tasación de una vivienda es importante para ti y para el prestamista, pues ña mayoría de los compradores no quieren invertir en una casa más de lo que vale.
Tendrías un patrimonio neto negativo de inmediato y tardarías mucho más tiempo en volverlo un patrimonio neto positivo. Los prestamistas exigen una tasación para asegurarse de que la garantía (la vivienda) es lo suficientemente alta en caso de que el prestatario no pague.
En el mercado actual, muchos posibles compradores entran en guerras de ofertas y posiblemente renuncian a la contingencia de la tasación u ofrecen una garantía de tasación hasta una determinada cantidad.
En ambos casos, el comprador tendría que aportar la diferencia en efectivo entre la tasación y el precio de venta, o tu garantía de tasación y el precio de venta.
Los tasadores evalúan la vivienda teniendo en cuenta los siguientes factores:
- El estado de la vivienda: Los tasadores evalúan la seguridad, el saneamiento y la solidez de una casa. Contarán el número de dormitorios y baños. Se asegurarán de que la casa es habitable, de que todos los sistemas funcionan y de que no hay ningún problema importante en ella.
- Ventas comparables: Los tasadores comparan la vivienda con las casas de la zona que se han vendido en los últimos 6 meses (a veces más). Buscan casas con estructuras y características similares para determinar el valor justo de mercado de la propiedad en cuestión. Esto también da a los compradores la oportunidad de ver lo cerca que está el precio de venta del valor justo de mercado.
¿Por qué es importante para ti?
La diferencia entre el importe de la tasación de la vivienda y el importe del préstamo puede determinar la cantidad de dinero que se le puede prestar.
Para empezar, los prestamistas no aprobarán un préstamo por un importe superior al valor de la vivienda.
Por ejemplo, si usted ofrece 200.000 dólares por una casa, pero ésta vale 190.000 dólares, los prestamistas basarán el importe del préstamo en el valor de 190.000 dólares.
¿Qué es una brecha de tasación?
Una brecha de tasación es la diferencia entre el valor justo de mercado determinado por el tasador y la cantidad que acordaste pagar por la casa.
Un desfase en la tasación no significa que tengas que cancelar la venta, pero puede significar que tengas que negociar con el vendedor o pagar la diferencia de tu bolsillo.
Algunos vendedores exigen lo que se llama una cláusula de garantía de tasación.
Esto es común en un mercado de vendedores cuando hay más vendedores que compradores y los vendedores pueden llevar la voz cantante.
La cláusula de garantía de tasación establece que compensarás la diferencia si la tasación es inferior a la oferta aceptada.
Es necesario cubrir la diferencia y, en este caso, sería responsabilidad del comprador. Sin embargo, esa no es tu única opción.
¿Qué debes hacer cuando la tasación es inferior a la oferta?
Tienes varias opciones, entre ellas, renunciar a la venta, pero eso no funciona en todas las situaciones. Esto es lo que hay que tener en cuenta.
Pagar la diferencia.
Si el vendedor no negocia el precio a la baja, tendrás que pagar la diferencia, a menos que incluyas en tu contrato una cláusula de valoración.
La contingencia de tasación te da una forma de salir del contrato sin perder tu dinero de garantía. Sin ella, debes comprar la casa o arriesgarte a perder el dinero de garantía.
Sin un precio de venta más bajo, tendrás que pagar más por la casa. Como los prestamistas basan el importe del préstamo en el valor de tasación, necesitarás el pago inicial acordado más la diferencia entre el precio de venta y el valor de tasación.
¿Y si no tienes dinero?
Pide cartas de regalo a tus familiares o aprovecha tus inversiones. Es posible que puedas utilizar algunos fondos de la jubilación sin pagar una multa.
Habla con el administrador o con tu asesor fiscal para ver qué opciones tienes. Si posees otros bienes inmuebles, considera la posibilidad de aprovechar el patrimonio neto y utilizar los fondos para cubrir el déficit de tasación.
Renegociar la oferta.
Si el contrato de compraventa incluye una cláusula de tasación, es posible que puedas colaborar con el vendedor.
Empieza por solicitar al vendedor que rebaje el precio hasta el valor de tasación. Esto eliminaría la brecha de la tasación y tus problemas financieros en la compra de la casa.
Si el vendedor no está dispuesto a bajar el precio para alcanzar el valor de tasación, pídele que reparta la diferencia. Por ejemplo, si hay una diferencia de 10.000 dólares, pídele al vendedor que baje el precio 5.000 dólares y tú aportas los otros 5.000.
Pedir al vendedor que renegocie puede ser arriesgado, así que ten cuidado. Si el vendedor tiene una cláusula de expulsión, podría aceptar otra oferta que se presente. Todavía tienen que darte tiempo para eliminar la contingencia de tasación y sellar el trato, pero pueden elegir la otra oferta si no lo haces.
Impugnar la tasación.
A veces los compradores (o vendedores) no están de acuerdo con la tasación. En este caso, se puede impugnar la tasación, pidiendo una reconsideración del valor.
Sin embargo, esto no es fácil de hacer, ya que necesitarás muchas pruebas para demostrar que la tasación es inexacta.
Debes demostrar una de las siguientes cosas:
- El tasador no utilizó ventas comparables adecuadas y tienes pruebas de opciones más precisas.
- El tasador no ha tenido en cuenta las características o mejoras del inmueble en cuestión.
- Has encontrado errores en el informe.
- El tasador sólo realizó una tasación en el exterior o en el interior de la vivienda.
Para impugnar la tasación, debes hacerlo por escrito.
Escribe cuidadosamente una carta detallada indicando por qué impugnas la tasación y las pruebas que respaldan tu reclamación.
La carta debe ser breve, cortés y directa, y debe complementarse con todas las pruebas e investigaciones posibles.
Abandonar la venta.
No es la opción más agradable, pero si te preocupa pagar más de lo que vale una propiedad, a veces renunciar a la venta es la mejor opción.
Si has renegociado sin éxito con el vendedor y has impugnado la tasación sin éxito, puede que lo mejor sea buscar otra propiedad.
Antes de hacerlo, habla con tu abogado. Si no incluyó una contingencia de tasación en el contrato, podría arriesgar tu dinero de garantía.
Sin embargo, a veces hay otras contingencias que ayudan, especialmente una contingencia de financiación hipotecaria.
Cobertura de la brecha vs. Contingencia.
Cuando compres una casa, es probable que oigas dos palabras antes de firmar el contrato: cobertura de la brecha de tasación y contingencia de tasación.
Suenan de forma similar pero tienen significados diferentes.
Cubrir brecha de tasación no es una póliza de seguro, aunque suene como tal.
Se trata de una cláusula del contrato que te obliga a comprar la vivienda aunque la tasación sea inferior. Presta atención a esta parte del contrato y pide que se elimine o pon un límite a la cantidad que estás dispuesto a pagar para cubrir una diferencia de tasación.
La contingencia de tasación te ofrece una forma legal de rescindir el contrato si el valor de tasación no coincide con el precio de venta acordado.
La contingencia te permite rescindir el contrato y quedarse con tu dinero de garantía. Si te echaras atrás en el contrato sin la contingencia, el vendedor podría quedarse con tu depósito de garantía, que podría ser de entre el 1% y el 3% del precio de venta.
¿Cuándo es necesaria una cláusula de cobertura de tasación?
Aunque nadie quiere pagar más de lo que vale una casa, en un mercado competitivo puede ser necesario.
Si quieres que tu oferta supere a las demás, puede ser necesaria una cláusula de cobertura de la diferencia de tasación.
La cláusula establece el importe de la diferencia de tasación que estás dispuesto a cubrir. Dado que no hay garantía de que la tasación coincida con el precio de venta acordado, a menudo es algo que los vendedores buscan para saber que la oferta se mantendrá incluso si la tasación es un poco baja.
En la cláusula de cobertura de tasación, tú y el vendedor deben acordar cuánto están dispuestos a pagar por encima del valor de tasación y si quieren que se reparta la diferencia.
Acuerda todo lo posible, poniéndolo por escrito antes de firmar el contrato para evitar tensiones y renegociaciones innecesarias después de la tasación.
Conclusión.
Nunca es agradable escuchar que tienes una brecha de tasación después de firmar un contrato de venta, pero a menudo es una realidad en el mercado inmobiliario actual.
Es esencial protegerse al entrar en el contrato y tener un plan sobre cómo proceder en caso de que la tasación sea inferior.
Los compradores tienen muchas opciones, pero debes elegir la que te resulte más cómoda.
Si estás listo para iniciar el proceso de compra de una vivienda y deseas que un profesional te ayude en cada paso del camino, aprendas cómo empezar.