Casas de dueño a dueño
Quieres comprar una casa, y el vendedor no quiere usar un agente inmobiliario. ¿Por qué? Quién sabe.
Esto es lo que llaman “En Venta Por Propietario” o en inglés ”For Sale by Owner”. Un FSBO, como su nombre lo indica, es cuando un propietario decide listar y vender su casa libre de agentes.
Usted probablemente no comenzó a comprando una casa para la venta por el dueño. Digamos que usted está en el mercado de compra de casa y han decidido comprar una nueva casa. Así que usted está conduciendo por el vecindario y, voila, ve un cartel que dice “En Venta por Propietario” en un patio.
Probablemente sea un pequeño cartel rojo y blanco, con un número de teléfono escrito a mano. Recientemente vi un letrero de “En Venta por Propietario” que estaba hecho de madera y grabado con el nombre del vendedor y el número de teléfono, como un letrero de arquitecto, pero muchos letreros de “En Venta por Propietario” están hechos a mano.
El proceso de compra de una casa FSBO puede ser desafiante y presentar una serie de situaciones peligrosas. Pero, al final, si se hace de manera segura y con una guía apropiada, puede ser muy gratificante.
Estos son algunos consejos que te recomendamos seguir para estar preparado para la compra de casas en venta por el dueño.
Mitos Acerca de la Venta por los Propietarios
Por lo general, cuando la casas está en venta por los propietarios, no son flexibles en el precio. A veces los compradores piensan que los FSBOs no pueden permitirse contratar a un agente de bienes raíces; necesitan cada centavo del trato y no son flexibles en el precio. Pero de acuerdo a los estudios de la National Association of Realtors, la mayoría de los propietarios de propiedades en venta obtienen menos por sus casas que los que están listados con un agente de bienes raíces.
Las casas de dueño a dueño están obligadas a las mismas leyes que gobiernan a aquellos que están representados por un agente de bienes raíces. Estos vendedores necesitan dar a los compradores revelaciones por mandato federal y estatal (si las hubiera), incluyendo la divulgación de cualquier hecho material pertinente.
Redacción del contrato de compraventa
Si usted se siente incómodo al escribir un contrato de compraventa, llame a un abogado de bienes raíces para que maneje ese aspecto de la transacción por usted. Muchos abogados redactarán una oferta de compra por $500, más o menos, y es dinero bien gastado.
También puede encontrar contratos de compra de bienes raíces en línea para comprar.
Considere pedirle a un agente de bienes raíces que lo represente. Aunque un vendedor puede que no quiera contratar a un agente de ventas, muchos FSBO pagarán al agente del comprador.
Los agentes del comprador no siempre están entusiasmados de trabajar sin un agente de listado porque no quieren la responsabilidad o para hacer lo que sería el trabajo del agente del vendedor.
A continuación encontrará consejos para escribir el contrato de compraventa con un Propietario:
Ofrecer menos que el precio de lista: La única manera de entrar en negociaciones es hacia arriba; si empiezas demasiado alto, no puedes volver a bajar.
Detallar plan de contingencias: Asegúrese de que tiene una salida de la transacción si encuentra defectos físicos que el vendedor no solucionará, o si su préstamo no está aprobado.
Algunas contingencias pueden ser:
- Valoración o precio de la casa en venta
- Aprobación de préstamos
- Inspección de la vivienda
- Seguro sobre título del vendedor
- Aprobación de las declaraciones del vendedor
- Inspección de plagas
- Asegurabilidad
Depósito de garantía: No entregue su depósito de garantía al vendedor. Déselo a un tercero, como una compañía de título o fideicomiso.
Determinar quién paga qué: No hay reglas fijas. Hay? una costumbre local, pero quién paga qué tarifas es negociable. Averigüe quién pagará los impuestos de transferencia, depósito en garantía, cargos por título, etcétera. Usted puede preguntarle a un agente de bienes raíces u oficial de título local cómo hacer esto.
Prorrateo del pago de impuestos: Usted puede utilizar las prorrateos a su ventaja si usted sabe cómo calcular si una prorrateo estará en su favor. Por ejemplo, si los impuestos a la propiedad se pagan por adelantado, la parte no utilizada será un crédito al vendedor. En ese caso, puede que no pidas prorrateos.
Sin embargo, si los impuestos se pagan en mora, usted querrá prorrateos porque el vendedor le dará crédito.
Posesión: Especifique cuándo tendrá la posesión de la propiedad y se le entregarán las llaves. En algunas partes del país, es aceptable esperar posesión el día del cierre. En otras áreas, la posesión se da el día después del cierre para darle al vendedor tiempo para mudarse.
Inspección de Casas: Siempre consiga un inspector de casas con buen reputación. Demasiados tratos se hechan a perder contratando a un mal inspector de casas. Pida credenciales y si el inspector pertenece a una asociación.
Si se encuentran problemas importantes, puede pedirle al vendedor:
Arregle el problema
Tenga en cuenta que el vendedor no está obligado a contratar al mejor contratista o hacer un trabajo de calidad. Además, muchos contratos especifican una venta AS IS. Los vendedores no están obligados a arreglar nada.
Le acreditaremos el dinero para contratar a su propio contratista después del cierre, el cual se aplicará a sus costos de cierre. Hagas lo que hagas, no digas que el crédito es para reparaciones en un apéndice.
Obtenga una póliza de título
Algunos compradores piensan que no vale la pena el dinero extra para comprar seguro de título, pero los compradores inteligentes siempre pedirán seguro de título. El costo de arreglar errores en el título puede ser enorme cuando se compara con los centavos que cuesta comprar un seguro de título.
Recuerde, si tiene preguntas, busque asesoramiento legal y fiscal. Típicamente es un poco arriesgado comprar de un For Sale by Owner porque no tienen experiencia vendiendo casas. También creen que están “ahorrando” dinero.
8 consejos al comprar una casa para la venta por el propietario
Tip #1: Entender el Sacrificio
Sólo porque un vendedor no quiera trabajar con un profesional, no significa que no puedas. Los agentes de bienes raíces están llenos de montones de útiles chismes, así que es un movimiento bastante suave para conseguir uno. Sólo tienes que pensar en cómo pagar sus honorarios.
Si usted elige seguir su ejemplo y saltarse los servicios de un agente, se perderá todas sus habilidades y conocimiento sobre el mercado inmobiliario, como el análisis de mercado, negociación de precios, servicios de inspección y más. Una de las cosas más importantes es navegar a través de pilas en pilas en pilas de papeleo aburrido para asegurarse de que sus mejores intereses están cubiertos.
Ahora que eso ya se ha dicho, vamos a ponerte en marcha.
Tip #2: Busque la PRE aprobación de crédito
Antes de comprar, usted necesita ser pre-aprobado para una hipoteca. Así es, es hora de desenterrar los talones de pago, las declaraciones de impuestos, los informes de ingresos de la lotería y entregarlos a un prestamista hipotecario.
Ellos revisarán todo y le dirán si, y por cuánto, usted ha sido aprobado. Aunque tedioso, el proceso de pre-aprobación establece su rango de precios, muestra al vendedor que usted está listo para el negocio y puede ser una herramienta de negociación bastante poderosa.
Tip #3: Manténgase Enfocado
Cuando recorra un hogar, es una práctica común burlarse de malas elecciones de diseño y despreciar los azulejos y baldosas de la ducha; eso es totalmente su derecho.
Pero no deje que su temor de ofender al dueño le impida hacer su trabajo. Abra todas las puertas, encienda (y apague) todas las luces, inspeccione los armarios, las cosas mecánicas y no deje ningún conducto sin controlar. Esto es una compra grande, y volando a través del proceso en el nombre del decoro puede conducir a algunas circunstancias desordenadas.
Tip #4: Consigue un C. L. U. E.
Un informe CLUE (Comprehensive Loss Underwriting Exchange) mostrará si alguna reclamación de seguro ha sido presentada dentro de los últimos cinco años para que usted sepa si ha habido algún daño importante o desagradable percance. Si aparece un reclamo, no se acaba el juego, sólo pida ver toda la documentación relacionada con el reclamo y las reparaciones para asegurarse de que todo estaba resuelto.
Los informes CLUE cuestan alrededor de $20 y requieren el permiso del propietario. Si se niegan, CORRAN. Lo más probable es que estén ocultando algo.
Tip #5: Haz una oferta
En este paso, usted ha mirado y le ha gustado la casa, usted es pre-aprobado y estudió el informe CLUE de principio a fin, pero antes de presentar la oferta, es posible que desee pasar por este rápido proceso paso a paso.
Tip #6: Mira Bajo la Alfombra
“Oferta aceptada. Vamos a inspeccionar la casa “. Todo el asunto de la inspección de la casa puede ser un poco aburrido y un poco raro. Quiero decir, sigues a un extraño que empuja, abre y busca cada metro cuadrado de tu nuevo hogar potencial.
A pesar de su incomodidad personal, es importante prestar atención para asegurarse de que no ocultaron ninguna bandera roja. Una vez que el informe de inspección esté finalizado, revíselo con el inspector y el propietario y utilícelo como justificación para cualquier reparación necesaria, mejoras o incluso cambios a su oferta inicial de compra.
Tip #7: Abogado para ayudarte
Se trata de una compra enorme y es mejor hacerlo con ayuda legal competente… a pesar de la “simplificación” de los contratos inmobiliarios modernos.
El conocimiento insuficiente del papeleo es la parte más difícil de una transacción de FSBO, haciendo que un experto legal sea una necesidad.
Al igual que las placas de matrícula, cada estado tiene diferentes estándares, y aunque la mayoría no requiere un abogado, es definitivamente un gasto justificado para asegurarse cada detalle del contrato.
También pueden hacer una búsqueda de títulos para asegurarse de que no hay gravámenes en su contra, y usted puede sentirse seguro de su nuevo título super limpio.
Ventajas de un FSBO
Aunque las ventas FSBO no son habituales, hay razones por las que algunos vendedores de viviendas optan por esta vía. Veamos algunas de las ventajas de la venta por el propietario.
Ahorro de la comisión del agente de ventas
La principal razón por la que los vendedores de viviendas optan por la venta directa es el ahorro de la comisión del agente de ventas.
Los vendedores suelen pagar entre el 5 y el 6% del precio de venta de la casa como comisión.
Por ejemplo, si una casa se vende por 300.000 dólares y la comisión es del 5% del precio de venta, usted pagará 15.000 dólares de sus ingresos al agente. .
Pero ese agente no se embolsa los 15.000 dólares en su totalidad.
Aproximadamente la mitad es para el agente que representa al comprador. Y a menudo, el agente tendrá que pagar una parte a su corretaje.
Si usted va a FSBO, todavía tendrá que pagar la comisión del 2-3% del agente del comprador.
Por lo tanto, en el caso de la venta de una casa de 300.000 dólares, si se opta por la venta directa y se paga al agente del comprador una comisión del 2,5%, sólo se habrán ahorrado 7.500 dólares.
El otro escenario común para una venta FSBO es cuando el vendedor ya conoce al comprador, a menudo un miembro de la familia, haciendo que gran parte del trabajo del agente sea mucho menos relevante en este caso.
Control total del proceso
La otra ventaja principal de la venta por el propietario es tener el control total del proceso de venta de la casa.
Si usted es el tipo de vendedor de casas que sabe exactamente cómo quiere comercializar su casa, cómo quiere ponerle precio y qué tipo de oferta quiere, entonces la venta por el propietario podría ser la opción para usted.
Pero eso supone mucho trabajo, y muchas cosas que tendrá que aprender si no está ya familiarizado con el proceso.
Desde fijar el precio de venta de forma justa y estratégica hasta encontrar un fotógrafo profesional o acceder a la MLS, tendrás mucho que hacer para llevar a cabo tu plan como quieres.
Preguntas Precuentes
Estoy comprando una casa directamente del dueño. ¿Qué debe hacerse para asegurar que el trato sea limpio y legal?
Si decide no utilizar un abogado o agente inmobiliario, como mínimo:
- Pida al vendedor que complete una declaración de vendedor.
- Contrate a un inspector de viviendas para que haga una inspección interna y externa completa.
- Utilice una compañía de títulos de su elección para completar el cierre actual y asegurarse de que no haya “nubes” en la ventana de diálogo.
- No le dé al vendedor un “depósito” directamente, use la compañía de título para retener el dinero hasta el cierre.
- Asegurar que todos los artículos del hogar adjuntos a la estructura física estén inscritos en el contrato y se transmitan con la propiedad. De lo contrario, toda la cocina, baños, lámparas… etc. pueden desaparecer.
- Haga una caminata por la propiedad el día anterior o la mañana del cierre para asegurarse de que la propiedad está en el edificio en las mismas condiciones que cuando firmaste el contrato de compraventa.
- Reconsidere si usted está pensando en no usar un abogado o agente inmobiliario.
Hora de recibir las llaves
Eso es todo. Usted está listo para comprar su primera/siguiente casa FSBO con confianza y tranquilidad. A disfrutar de una de las más grandes inversiones (económicas y emocionales) de su vida.