Cuentas de depósito en garantía
El sector inmobiliario está repleto de términos desconocidos que pueden confundir fácilmente a un comprador o vendedor.
¿Amortización? ¿Hipotecas “globo”? ¿Devolución del capital? Es suficiente para confundir incluso al más diligente de los profesionales no inmobiliarios, y una gran parte de la razón por la que es tan importante trabajar con un buen agente cuando se está listo para comprar o vender una propiedad.
A la cabeza de la lista de términos inmobiliarios confusos se encuentra las cuentas “escrow”, o cuentas de depósito en garantía, el nombre de un proceso que desempeña un papel muy importante en las transacciones inmobiliarias, pero que mucha gente tiene problemas para comprender en su totalidad, incluidos los actuales compradores de casas que han pagado esta cuenta de depósito en garantía sin saber siquiera el qué o el por qué de la misma.
Pero no temas: estamos aquí para explicartelo, con esta guía rápida y sencilla para entender este tipo de cuenta.
¿Qué es una cuenta escrow?
El depósito en garantía, o escrow en Inglés, es cuando un tercero neutral retiene fondos en una cuenta durante una transacción.
En el sector inmobiliario, se utiliza para proteger al comprador y al vendedor durante el proceso de compra de una vivienda.
Una vez adquirida la vivienda, el nuevo propietario sigue depositando dinero en la cuenta como medio de pago de la hipoteca y el seguro, aunque esto es un poco diferente de otras transacciones similares.
El propósito del depósito en garantía es doble: Garantiza al vendedor que el comprador tiene los fondos necesarios para la compra y que el dinero se entregará una vez que se haya transferido el título, y garantiza al comprador que no será estafado por un vendedor fraudulento que en realidad no tiene derecho al título.
En definitiva, el depósito en garantía ayuda a mantener la confianza en una transacción de alto riesgo en la que ninguna de las partes puede estar familiarizada con la otra y en la que ambas tienen mucho que perder.
Agentes de custodia.
La organiza un agente de custodia, una persona o entidad neutral a la que se le confía la custodia de los pagos hasta que se cumplan ciertas condiciones, normalmente la transferencia del título.
Dado que los agentes de custodia desempeñan un papel importante en la realización de transacciones inmobiliarias, a veces se les denomina agentes de títulos.
Por lo general, no serás responsable de contratar a tu propio agente de custodia. En su lugar, tu agente o prestamista facilitará el proceso; tu sólo tienes que proporcionar el dinero.
¿Y si quieres elegir tu propio agente de custodia?
Como miembro principal de la transacción, tienes derecho a elegir tu propio agente de custodia.
Es posible que quieras hacerlo si tienes una fuerte recomendación para un agente en particular, o si quieres estar lo más informado posible sobre las distintas partes involucradas en la compra o venta de la casa.
Por lo general, es el vendedor quien tiene el poder de decisión final sobre la compañía de títulos que se utiliza para el depósito en garantía.
Protecciones de las cuentas de depósito en garantía.
Entender la custodia inmobiliaria es mucho más fácil una vez que se comprenden sus beneficios.
Esta transacción garantiza a todas las partes principales de una transacción inmobiliaria (el comprador, el vendedor y el prestamista) que sus intereses y sus fondos están protegidos.
Tu agente de custodia hará un seguimiento y verificará la transferencia de las variables clave; sobre todo, la transferencia del título de propiedad del vendedor al comprador y la transferencia de fondos del comprador al vendedor.
También ayuda a garantizar al prestamista que el dinero del préstamo va al lugar correcto.
Como comprador, ¿te sentirías cómodo transfiriendo miles de dólares a un vendedor que no conoces sin saber con seguridad que recibirás el título a cambio? Y como vendedor, ¿realmente querrías correr el riesgo de entregar un título de propiedad sin una garantía total de que el comprador está a la altura del precio de compra?
Las protecciones de las cuentas escrow ayudan a dar tranquilidad a todas las partes y a garantizar que la transacción inmobiliaria se realice con la mayor facilidad posible.
Fideicomiso y depósito de garantía.
Son dos términos que van de la mano, pero no son lo mismo.
El dinero en depósito de garantía es una cantidad que se paga al principio del proceso de compra de la vivienda para que el comprador pueda “retener” la propiedad.
En el momento del cierre, el pago generalmente se retira de la cuenta y se destina al pago inicial del comprador.
Custodia de valores vs. Cuenta de depósito en garantía.
Este es otro conjunto de términos que están estrechamente relacionados pero que no deben confundirse entre sí.
Mucha gente tiene problemas para entender el concepto de custodia inmobiliaria porque lo confunde con una cuenta de depósito en garantía, por lo que es importante conocer la diferencia.
Una cuenta de depósito en garantía es una cuenta separada gestionada por un prestamista para recaudar los pagos anticipados del seguro y los impuestos de un propietario.
Por lo general, el prestamista sumará el importe total de estos pagos en un año, lo dividirá entre 12 y añadirá esa cantidad extra a cada pago de la hipoteca.
Cuando esos pagos se deben a una agencia de seguros de vivienda o al IRS, el prestamista los paga por el propietario de la vivienda con cargo a la cuenta de depósito en garantía.
Muchos estados, pero no todos, exigen a los prestamistas que paguen intereses a los propietarios en la cuenta de depósito en garantía.
Empresas de custodia en línea.
Si has investigado previamente sobre las cuentas de depósito en garantía, es posible que hayas encontrado empresas de depósito en garantía en línea.
Aunque el objetivo principal de la custodia en línea es similar al de la custodia inmobiliaria, las empresas de custodia en línea ayudan a crear confianza entre compradores y vendedores en las compras en línea, no en las transacciones inmobiliarias.
Por ejemplo, si quieres comprar un coche de segunda mano muy caro a través de un sitio de subastas, querrás retener tu pago hasta el momento en que te entreguen el coche, en lugar de limitarte a cruzar los dedos y esperar que no te estafen.
Aunque la idea que subyace a la custodia inmobiliaria y a la custodia en línea es muy parecida, no utilizarás una empresa de custodia en línea para comprar o vender una casa.
Tu agente de custodia será un abogado cualificado o una institución de terceros pre-aprobada por tu agente o prestamista o elegida por el vendedor basándose en recomendaciones fiables.
El proceso.
Llegados a este punto, deberías tener una buena idea de lo que es la custodia de valores, pero ¿qué pasa con el proceso que hay detrás?
El importe suele oscilar entre el 1% y el 3% del precio total de venta, y se deposita en la cuenta después de que el vendedor acepte la oferta.
La tercera parte neutral retiene los fondos de forma segura hasta el momento del cierre, cuando se finaliza la venta y se transfiere el título de propiedad.
El tiempo total que los fondos permanecen en la cuenta depende de la duración del periodo de cierre, y durante el período de custodia, los fondos son inaccesibles tanto para el comprador como para el vendedor. Si la operación fracasa, los fondos se devolverán al comprador.
Tu papel en el proceso de custodia.
Como comprador o vendedor en una transacción inmobiliaria, desempeñas un papel importante en el proceso de custodia.
Además de que el comprador es responsable de depositar los fondos a tiempo, hay otras cosas que ambas partes pueden hacer para que el proceso se desarrolle sin problemas.
Entre ellas se encuentran:
- Leer todos los documentos relacionados con la custodia inmobiliaria y asegurarte de que los entiendes. Si tienes alguna duda o necesitas más aclaraciones, pide ayuda a tu agente inmobiliario o a tu prestamista.
- Estar disponible para responder rápidamente a cualquier pregunta o a los siguientes pasos necesarios a medida que avanza el proceso.
- Leer detenidamente los documentos de cierre para que no haya sorpresas o preguntas de última hora una vez que el acuerdo esté listo para ser finalizado.
- Conservar los documentos relacionados para fines administrativos y fiscales.
- La mayor parte del trabajo real se hará entre bastidores, con un tercero neutral responsable de recoger y dispersar los fondos en el momento adecuado. Si alguna vez tienes alguna pregunta sobre el depósito en garantía, incluido el calendario, habla directamente con tu prestamista.
Aunque pueda parecer una tarea más cara en el proceso de cierre, sus beneficios tanto para los compradores como para los vendedores hacen que merezca la pena un par de pasos adicionales.
La compra o venta de una casa es una transacción importante, y cuantas más protecciones tenga cada parte, mejor. A pesar de lo confuso que pueda resultar el depósito en garantía y la custodia de valores es una parte esencial para garantizar que la transacción inmobiliaria sea un éxito.