Qué es una Compañía de Título?
Una compañía de títulos (Title Company en inglés) se asegura de que el título de una propiedad es legítimo y luego emite un seguro de título para esa propiedad. El seguro de título protege al prestamista y/o al propietario contra demandas o reclamaciones contra la propiedad que resulten de disputas sobre el título.
Las compañías de títulos también suelen mantener cuentas de depósito en garantía, éstas contienen los fondos necesarios para el cierre de la casa para asegurar que este dinero se utilice sólo para los costos de liquidación y cierre, y pueden llevar a cabo el cierre formal de la casa.
Finalmente, la compañía de títulos se asegurará de que los nuevos títulos, escrituras y otros documentos sean archivados en las entidades apropiadas.
Esto es lo que los potenciales compradores de vivienda necesitan saber sobre el seguro de título.
¿Cómo determina una compañía de títulos que un título es válido?
La compañía de títulos se asegura de que el título de una propiedad sea legítimo, de modo que el comprador pueda estar seguro de que una vez que compra una propiedad, es el propietario legítimo de la misma.
Para asegurarse de que el título es válido, la compañía de títulos hará una búsqueda del título, que es un exámen minucioso de los registros de la propiedad para asegurarse de que la persona o la compañía que afirma ser propietaria de la propiedad es, de hecho, la propietaria legal de la misma y que nadie más puede reclamar la propiedad total o parcial de la misma.
Durante la búsqueda del título, la compañía de títulos también busca cualquier hipoteca, gravamen, sentencia o impuestos pendientes asociados con la propiedad, así como cualquier restricción, servidumbre, arrendamiento u otras cuestiones que puedan afectar a la propiedad.
La compañía de títulos también puede requerir una encuesta de propiedad, que determina los límites del terreno en el que se encuentra una casa, si la casa se encuentra dentro de esos límites, si hay alguna invasión de la propiedad por parte de los vecinos y cualquier servidumbre que pueda afectar un reclamo de propiedad.
Antes de que una compañía de títulos emita un seguro de título, preparará un resumen del título, que es un breve resúmen de lo que encontró durante la búsqueda del título (básicamente, es la historia de la propiedad).
Luego, emitirá una carta de opinión sobre el título, que es un documento legal que habla de la validez del título.
¿Qué es el seguro de título?
Una vez que se encuentra que el título es válido, la compañía de títulos probablemente emitirá una póliza de seguro de título, la cual protege a los prestamistas o propietarios contra reclamos o cargos legales que puedan surgir de disputas sobre la propiedad.
Existen dos tipos principales de seguro de título:
- El seguro de título del propietario, que protege al propietario de la propiedad de los problemas de título
- El seguro de título de la entidad crediticia, que protege a la compañía hipotecaria.
Usted, el comprador de la vivienda, pagará el seguro de título de la entidad crediticia cuando cierre la casa, pero también es una buena idea asegurarse de tener también una póliza de seguro de título del propietario (en algunas zonas del país, los vendedores pagan estas pólizas; en otras, el comprador debe comprarla).
Por ejemplo: Compras una casa y obtienes tanto el seguro de título de propiedad del prestamista como del comprador, pero luego alguien se presenta reclamando que es el propietario legítimo de la casa.
Si, de hecho, el título estaba equivocado y ellos son los propietarios legítimos de la casa, su póliza de seguro de título probablemente le pagará el valor de la casa y al prestamista la cantidad que le prestó para comprar la casa.
¿Cómo se elige una compañía de títulos?
Pregunte a su agente de bienes raíces, a sus colegas que han comprado una casa recientemente o a su prestamista o lender para que le recomienden una compañía de títulos.
Luego, haga su tarea sobre las compañías de títulos recomendadas.
Busque una compañía de títulos que tenga años de experiencia en esto.
Póngase en contacto con la Oficina de Buenas Prácticas Comerciales (BBB en inglés) para determinar si la compañía tiene alguna queja en su contra.
También debería buscar las mejores tarifas de primas en su área; si compra una póliza de seguro de título del propietario, asegúrese de obtener una con la menor cantidad de exclusiones posibles y que cubra el precio total de compra de la vivienda.
¿Qué cobra una compañía de títulos?
El costo del seguro de título depende del tamaño del préstamo y varía mucho según el estado.
La buena noticia es que la prima es un cargo que se paga una sola vez al cierre, no un gasto contínuo.
Según la Reserva Federal, la póliza de un prestamista para un préstamo de 100.000 dólares puede variar entre 175 dólares en un estado y 900 dólares en otro.
Por lo general, usted pagará una cantidad adicional – por lo general unos pocos cientos de dólares o más, dependiendo del tamaño del préstamo y su estado de residencia – para una póliza de comprador.
Tenga en cuenta que puede obtener una tasa de descuento en su seguro de título si la propiedad se vendió en los cinco años anteriores; sólo llame y pregunte.
¿Cuál es la diferencia entre una compañía de títulos y un abogado de cierre?
Y esa es una muy buena pregunta porque las compañías de títulos son las que te proveen los servicios de custodia y seguro de título cuando vas a comprar una propiedad, o al mismo tiempo, cuando vas a venderla.
Un abogado de cierre, típicamente, será alguien que le aconseje y se asegure de que la compañía de títulos está haciendo lo correcto y que usted está siendo tratado apropiadamente, y que si hay un contrato a ser negociado o cualquier otra cosa que necesite ser negociada, que se está haciendo correctamente.
En muchos estados, como en Florida, por ejemplo, la mayoría de las compañías de títulos suelen ser propiedad de abogados, por lo que el abogado viene junto con la compañía de títulos.
O bien la compañía de títulos será propiedad de los abogados, o bien, como alternativa, la compañía de títulos formará parte del bufete de abogados y prestará servicios de títulos en el contexto de un bufete de abogados.
Mi preferencia son las compañías de títulos que probablemente sean propiedad de abogados. Creo que funciona mejor y parece ser a veces menos costoso y más eficiente, pero ambos modelos funcionan.
Otros estados lo tienen de manera diferente. Pero con frecuencia, verás abogados involucrados en el proceso de bienes raíces.
En Nueva York, muchas veces, el comprador tiene su propio abogado, el vendedor tiene su propio abogado, el banco tiene su propio abogado, la compañía de títulos tiene su propio abogado, y a veces hasta los agentes de bienes raíces tienen su propio abogado.
Y así, usted podría ir a un cierre y podría ver cuatro o cinco, a veces incluso seis abogados involucrados en una transacción.
Parece que muchos abogados hacen un cierre. Pero un abogado de cierre, con frecuencia, es alguien que está involucrado en todo el proceso. En Florida, con frecuencia, usted verá tal vez dos abogados como máximo en un cierre.
La diferencia entre una compañía de títulos y un abogado de cierre es que la compañía de títulos siempre será la que asegure el título y proporcione el depósito en garantía.
El abogado de cierre puede o no estar involucrado en ese proceso dependiendo de quién haya contratado a ese abogado.