Cómo conseguir una hipoteca
Probablemente ya sepas que una hipoteca es un tipo de préstamo que se utiliza para comprar una casa. Es una buena idea aprender todo lo que puedas sobre la obtención de una hipoteca antes de empezar a buscar una casa.
La mejor manera de evitar la pérdida de tiempo es conocer a los actores y el proceso. Eso significa trabajar con un prestamista para conseguir el mejor préstamo posible.
En este artículo, te prepararemos para ir a buscar una hipoteca repasando lo que buscan los prestamistas, el papeleo que hay que hacer y los cinco pasos que hay que dar para completar el proceso hipotecario.
¿Qué buscan los prestamistas?
Los prestamistas tienen en cuenta varios factores cuando solicitas una hipoteca con el objetivo de evaluar tu capacidad para devolver el préstamo.
Las áreas clave que se tienen en cuenta son los ingresos y el historial laboral, la puntuación crediticia, la relación entre la deuda y los ingresos, los activos y el tipo de propiedad que deseas adquirir.
Ingresos e historial laboral.
Una de las primeras cosas que los prestamistas hipotecarios tienen en cuenta cuando solicitas un préstamo son tus ingresos.
No hay una cantidad fija de dinero que debas ganar al año para poder comprar una casa. Sin embargo, el prestamista necesita saber que tienes un flujo constante para pagar el préstamo.
Tu prestamista querrá examinar tu historial de empleo, los ingresos mensuales de tu hogar y cualquier otra forma de dinero que recibas, como la manutención de los hijos o los pagos de la pensión alimenticia.
Puntuación de crédito.
Tu puntuación de crédito desempeña un papel importante en tu capacidad para conseguir una hipoteca.
Una puntuación crediticia alta indica a los prestamistas que realizas tus pagos a tiempo y que no tienes un historial de préstamos excesivos.
Una puntuación crediticia baja te convierte en un prestatario de riesgo, porque indica a los prestamistas que puedes tener un historial de mala gestión de tu dinero.
La puntuación crediticia mínima para un préstamo convencional suele ser de 620. Para un préstamo respaldado por el gobierno, necesitarás una puntuación de crédito de al menos 580, pero esto puede variar dependiendo del préstamo que elijas.
Una puntuación de crédito más alta puede darte acceso a más opciones de prestamistas y a tipos de interés más bajos. Si tienes una puntuación más baja, es una buena idea tratar de aumentar tu puntuación de crédito durante unos meses antes de solicitar un préstamo.
Relación deuda-ingresos (DTI)
Al igual que los ingresos y la puntuación crediticia, la relación deuda-ingresos es un indicador importante que utilizan los prestamistas para determinar si tienes el flujo de dinero necesario para poder solicitar una hipoteca.
Tu DTI, como se abrevia en Inglés, se calcula tomando el total de todos los pagos mínimos mensuales de tus deudas y dividiéndolo entre tus ingresos mensuales brutos.
Los tipos de deudas que tendrás que tener en cuenta en tu DTI serán las recurrentes, como los extractos de las tarjetas de crédito, los préstamos estudiantiles y los préstamos para automóviles. Los gastos como la compra de alimentos o la suscripción a Netflix pueden dejarse de lado al calcular el DTI.
Dependiendo del tipo de hipoteca que solicites, el DTI que busca un prestamista variará.
Por lo general, para una hipoteca convencional, un DTI del 50% o menos es el punto de referencia, pero muchos préstamos respaldados por el gobierno tendrán umbrales más altos.
Activos.
Los prestamistas quieren saber que tienes algo de dinero extra en el banco cuando solicitas un préstamo.
Esto asegura al prestamista que podrás seguir haciendo los pagos si tienes problemas financieros. El prestamista te pedirá que eches un vistazo a tus activos, que incluyen cualquier tipo de cuenta de la que puedas sacar dinero.
Algunos ejemplos de activos:
- Cuentas de ahorro.
- Cuentas de jubilación.
- Inversiones sujetas a impuestos.
Tipo de propiedad.
El tipo de propiedad que compres afecta al tipo de préstamo que puedes conseguir, porque los diferentes tipos de propiedad cambian el nivel de riesgo para el prestamista.
¿Quieres comprar una pequeña vivienda unifamiliar que piensas utilizar como residencia principal? Probablemente obtendrás mejores condiciones porque los prestamistas saben que los costos de las casas principales ya forman parte del presupuesto de la mayoría de la gente, y es más probable que estés al día con tus pagos.
Las propiedades de inversión, por otra parte, pasarán a un segundo plano con respecto a las residencias principales si el propietario tiene dificultades financieras.
Para equilibrar el riesgo potencial, los prestamistas probablemente exigirán un pago inicial mayor y una puntuación crediticia más alta para poder optar a una hipoteca para propiedades de inversión.
El tipo de interés y los requisitos del comprador varían en función del tipo de propiedad que busques. Ten en cuenta que no todos los prestamistas financian todos los tipos de propiedades (móviles, manufacturadas, comerciales, etc.).
¿Qué documentos necesito para conseguir una hipoteca?
Ten toda la documentación en orden para agilizar el proceso antes de solicitar un préstamo. Vamos a repasar la documentación que normalmente necesitarás cuando solicites una hipoteca.
Prueba de ingresos
Tu prestamista te pedirá que proporciones varios documentos para verificar tus ingresos. Algunos de los documentos que podrías tener que proporcionar son:
- Al menos 2 años de formularios de impuestos federales.
- Tus dos últimos W-2 y talones de pago.
- Formularios 1099, o declaraciones de pérdidas y ganancias si trabajas por cuenta propia.
- Decretos de divorcio, decisiones de manutención de los hijos y cualquier otra documentación legal que confirme que seguirás recibiendo pagos durante al menos otros 3 años.
- Documentación legal que demuestre que has estado recibiendo la pensión alimenticia, la manutención de los hijos u otros tipos de ingresos durante al menos 6 meses, si procede.
Documentación de crédito.
Tu prestamista te pedirá permiso verbal o por escrito para ver tu informe de crédito. Mirarán tu historial crediticio y buscarán factores negativos (como una quiebra o una ejecución hipotecaria) que dificulten la obtención de un préstamo.
Si has tenido una circunstancia atenuante que ha dañado tu crédito, es una buena idea explicárselo a tu prestamista y proporcionarle pruebas documentadas.
Por ejemplo, si no pagaste algunas facturas de tu tarjeta de crédito debido a una emergencia médica, puedes darle a tu prestamista una copia de tus facturas médicas. Esto demuestra a tu prestamista que las malas marcas en tu informe fueron el resultado de una instancia única, en lugar de un patrón.
Prueba de activos y pasivos.
Tu prestamista puede pedirte algunos o todos los datos siguientes cuando verifique tus activos:
- Hasta 60 días de extractos de cuenta que confirmen los activos de tus cuentas corrientes y de ahorro.
- El extracto más reciente de tu cuenta de jubilación o de inversión.
- Documentos de la venta de cualquier activo del que te hayas deshecho antes de presentar la solicitud, como una copia de la transferencia del título si has vendido un auto.
- Prueba y verificación de cualquier fondo de regalo depositado en tu cuenta en los últimos 2 meses.
Tu prestamista también puede pedirte información adicional sobre cualquier deuda que tengas, como un préstamo estudiantil o un préstamo para automóviles.
La cooperación con tu prestamista sólo facilita el proceso de préstamo hipotecario, así que asegúrate de proporcionar cualquier información solicitada tan pronto como sea posible.
Cómo conseguir una hipoteca.
Una vez que tengas toda la documentación en orden, es el momento de empezar a buscar un préstamo.
Paso 1: Solicitar la pre-aprobación de la hipoteca.
Cuando solicitas una pre-aprobación, los prestamistas examinan tus ingresos, activos y crédito, y te dicen cuánto pueden prestarte. También determinarán tu tipo de interés.
Aunque su nombre es similar, no hay que confundir una pre-aprobación con una pre-calificación.
Las pre-calificaciones son menos precisas que las pre-aprobaciones porque no requieren la verificación de los activos. Aunque una precalificación puede ser útil, no le dará la idea más concreta de cuánto dinero le prestarán, mientras que una preaprobación sí.
Esto se debe a que los prestamistas requieren que proporciones documentos para la preaprobación que ayuden a probar tus ingresos y obligaciones de deuda para asegurar que eres elegible para la hipoteca.
Conseguir la pre-aprobación de un préstamo y conocer la cantidad de dinero que recibirás te ayudará a acotar tu búsqueda de propiedades, y te hará más atractivo tanto para los vendedores como para los agentes inmobiliarios.
Comprueba tu puntuación de crédito.
Lo primero que harás cuando solicites la preaprobación es responder a una serie de preguntas sobre ti, tus ingresos, tus activos y la casa que deseas comprar, y autorizarás al prestamista a consultar tu informe crediticio.
Tu informe de crédito es un registro de tu historial de préstamos de cualquier prestamista y acreedor con el que hayas trabajado en el pasado, incluyendo compañías de tarjetas de crédito, bancos, cooperativas de crédito y más.
Personaliza tus soluciones hipotecarias personales.
Después de que se verifique tu crédito, la compañía con la que estés trabajando te dará algunas opciones de hipotecas que puedas personalizar para que se ajusten a tus necesidades.
Te mostrarán algunas soluciones hipotecarias diferentes y el monto para el que puedes calificar. También puedes conocer más sobre tus tipos de interés individuales, los tipos de préstamos a los que puedes optar, los pagos mensuales y los requisitos de pago inicial.
Paso 2: Obtener la carta de aprobación.
Una vez que encuentres la mejor solución hipotecaria para tus necesidades, puedes ver si está aprobado. Si lo está, tu compañía te enviará una carta de aprobación precalificada que podrás utilizar para empezar a buscar casa.
Si deseas una aprobación aún más fuerte, puedes considerar ponerte en contacto con un experto en préstamos hipotecarios y solicitar una aprobación verificada.
Paso 3: Encontrar una propiedad y hacer una oferta.
Ahora viene la mejor parte: encontrar la casa que te convenga.
Para ayudarte en tu búsqueda, intenta ponerte en contacto con un agente inmobiliario de tu zona cuando empieces a ver propiedades, especialmente si vas a comprar tu primera casa.
Un agente inmobiliario puede ayudarte a acortar tu búsqueda y mostrarte propiedades que se ajusten a tu presupuesto y a sus necesidades.
Una vez que hayas encontrado la casa adecuada, tu agente inmobiliario te ayudará a presentar una oferta y a empezar a negociar con el vendedor. Una vez que el vendedor acepte tu oferta, es el momento de pasar a las etapas finales del proceso de compra de una vivienda.
Paso 4: Verificar los detalles.
Durante el proceso de verificación, un suscriptor examina detenidamente tus activos y finanzas. Te proporcionará documentación y papeles que respalden la información que presentaste cuando se solicitó el préstamo.
El prestamista también tendrá que verificar los detalles de la propiedad. Esto suele implicar pedir una tasación, verificar el título de la vivienda y programar cualquier otra inspección requerida por el estado.
En cuanto termine la suscripción, recibirás un documento llamado Closing Disclosure.
La “Divulgación de Cierre”, como se traduce, te informa de todo lo que necesitas saber sobre tu préstamo, incluido el pago mensual, el pago inicial, el tipo de interés y los costes de cierre.
Asegúrate de que la Divulgación de Cierre es similar a tu Estimación de Préstamo, que deberías haber recibido de tu prestamista 3 días después de solicitar el préstamo.
Paso 5: Cierre.
Una vez que te aprueben el préstamo, es el momento de asistir a la reunión de cierre.
En la reunión de cierre, tendrás la oportunidad de hacer cualquier pregunta de última hora que puedas tener sobre tu préstamo.
Recuerda llevar tu declaración de cierre, una identificación válida con foto, tu pago inicial y un cheque para los gastos de cierre. Una vez que firmes tu préstamo, serás oficialmente propietario de una vivienda.
Conclusión: Claves para conseguir un préstamo hipotecario.
Los prestamistas tienen en cuenta muchos factores cuando solicitas una hipoteca.
Examinarán tus ingresos, tu historial laboral, tu puntuación crediticia, tu ratio deuda-ingresos, tus activos y el tipo de propiedad que quieres comprar, y serás responsable de proporcionarles toda la documentación pertinente que pueda demostrar tu viabilidad para obtener un préstamo.
El primer paso para conseguir una hipoteca es solicitar la pre-aprobación. La pre-aprobación te da una buena idea del capital del préstamo que puedes recibir, lo que facilita la búsqueda de casas dentro de tu presupuesto.
Una vez que hayas sido pre-aprobado, podrás empezar a ver casas y, posiblemente, solicitar la ayuda de un agente inmobiliario.
Tu agente puede ayudarte a hacer una oferta por la casa adecuada una vez que la encuentres, y una vez que el vendedor acepte tu oferta, tendrás que conseguir la aprobación completa de tu prestamista.
La aprobación completa también incluye la suscripción y la tasación. Una vez aprobada la oferta, tendrás que asistir a una reunión de cierre, firmar los documentos de cierre y pagar el anticipo y los gastos de cierre.