Cómo comprar una casa embargada
¿Cree que la compra de una ejecución hipotecaria es adecuada para usted?
Estos son los pasos que puede seguir para comprar una casa en ejecución hipotecaria:
Hay dos formas principales de comprar una ejecución hipotecaria: en una subasta o de un prestamista después de que no hayan podido vender en la subasta.
Una venta al descubierto se produce cuando el propietario vende una vivienda por menos de lo que debe en la hipoteca porque el valor ha disminuido.
La ejecución hipotecaria no se ha completado.
El propietario sigue siendo dueño de la casa por lo que se trabaja a través de su agente de bienes raices o realtor en inglés.
Cuando usted compra una casa en una venta al descubierto, el prestamista (no el propietario) tiene que aprobar su oferta.
Es posible que pase mucho tiempo esperando la aprobación.
Conseguirá una casa más rápido en la subasta que si negociara con el banco o con un vendedor. Los compradores de viviendas también tienen la oportunidad de adquirir una propiedad por un valor significativamente inferior al del mercado en una subasta.
Sin embargo, la mayoría de las subastas sólo aceptan pagos en efectivo, lo que significa que tendrá que disponer de una cantidad importante de dinero para la compra.
Si la subasta permite la financiación a través de una hipoteca, debe asegurarse de tener preparada una preaprobación.
Es importante saber que no todas las aprobaciones son iguales.
Recomendamos una aprobación verificada1 en la que se verifiquen sus ingresos y activos.
Al comprar en una subasta, también se compromete a comprar la casa tal y como está, sin tasación ni inspección.
Esto significa que corre un gran riesgo cuando compra una casa embargada en una subasta (auction en inglés).
Hable con un abogado de bienes raíces si esto es algo que le interesa.
Usted se salta el trabajo con el propietario de la vivienda por completo cuando compra una propiedad del inventario de propiedades inmobiliarias (REO) de un prestamista.
El prestamista suele limpiar el título y desalojar al propietario actual antes de que usted compre una propiedad embargada.
La mayoría de los prestamistas no venden una casa directamente a un particular; tendrá que hablar con un agente inmobiliario con experiencia para ver las propiedades disponibles. Estas viviendas suelen venderse tal cual (as is en inglés).
Sin embargo, normalmente tendrá la oportunidad de ver la casa y pedir una inspección antes de cerrar.
La mayoría de los prestamistas entregan las propiedades embargadas a un agente de REO que trabaja con agentes inmobiliarios estándar para encontrar un comprador.
No todos los agentes inmobiliarios tienen experiencia en trabajar con agentes REO.
Un agente de ejecuciones hipotecarias cualificado puede ayudarle a buscar ejecuciones hipotecarias, navegar por el proceso de compra de REO de su estado, negociar el precio, pedir una inspección y hacer una oferta.
Investigue a los agentes inmobiliarios de su zona y póngase en contacto con un agente especializado en ventas de ejecuciones hipotecarias.
Aunque es probable que su agente inmobiliario pueda ayudarle a buscar ejecuciones hipotecarias, es posible que también quiera investigar por su cuenta.
Internet ha facilitado mucho la búsqueda de ejecuciones hipotecarias en su zona y en otras partes de Estados Unidos.
Aquí hay tres que recomendamos especialmente:
- HUD: Este sitio web oficial del gobierno tiene una lista de casas embargadas. Habrá un agente inmobiliario en la lista con el que su propio agente puede ponerse en contacto.
- Fannie Mae HomePath®: Aquí podrá buscar listados de ejecuciones hipotecarias (denominadas propiedades HomePath®) por dirección, código postal o número MLS.
- Freddie Mac HomeSteps®: Es la respuesta de Freddie Mac al sitio de ejecuciones hipotecarias de Fannie Mae, con una funcionalidad muy similar.
A menos que compre una casa en una subasta de ejecución hipotecaria, probablemente obtendrá una hipoteca para financiar la compra de su casa.
Una vez que haya encontrado un agente y empiece a ver casas, querrá obtener una preaprobación para un préstamo.
Una preaprobación le permite saber cuánto puede obtener en un préstamo hipotecario.
Elija un prestamista y solicite una preaprobación hipotecaria para limitar su búsqueda.
Tanto las inspecciones como las tasaciones son cruciales a la hora de comprar una ejecución hipotecaria.
Una tasación es un requisito del prestamista que le permite saber cuánto dinero vale una propiedad.
Los prestamistas exigen tasaciones antes de ofrecer préstamos hipotecarios porque necesitan saber que no le están prestando demasiado dinero.
Una inspección de la vivienda es un examen más exhaustivo de la misma.
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Un experto recorrerá la casa y anotará todo lo que hay que sustituir o reparar.
Como las ejecuciones hipotecarias suelen tener más daños que las casas en venta por el propietario, debe insistir en una inspección antes de comprar una casa ejecutada.
A veces, usted no tiene la oportunidad de pedir una inspección de la vivienda o una tasación antes de comprar.
Sólo debes considerar la compra de este tipo de propiedades embargadas si eres avanzado en la reparación de viviendas.
Lea los resultados de la inspección y la tasación y decida si la vivienda en cuestión es realmente adecuada para usted y si le parece bien comprarla tal como está.
Póngase en contacto con su prestamista para finalizar el préstamo si tiene el dinero o la capacidad para realizar las reformas necesarias.
Su agente inmobiliario le ayudará a presentar su oferta y le preparará para el cierre.
Casas reposeídas en otras ciudades:
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