Mercados inmobiliarios y que tan rápido se mueven
En el tenso mercado inmobiliario de este año, repleto de presiones y terriblemente imprevisible, los vendedores y compradores de casas siguen compulsivamente las principales métricas inmobiliarias.
Todo el mundo está desesperado por saber hacia dónde van las cosas en el sector inmobiliario estadounidense.
- ¿Siguen subiendo los precios?
- ¿Va a seguir bajando el inventario de casas disponibles?
- ¿Y hasta dónde van a llegar los tipos de interés hipotecarios?
Pero hay una estadística que parece resumir mejor que ninguna otra el mercado actual, con todas sus complicaciones: ¿Cuánto tiempo tardan las casas en venderse?
Según los datos de agentes inmobiliarios del mes de mayo de este año, el promedio de días en el mercado para una casa en Estados Unidos es de 31.
Aunque sigue siendo un ritmo rápido, representa un alivio respecto al frenesí que vimos a finales del año pasado y a principios de este, cuando el número promedio de días en el mercado era de sólo 21, 10 días más rápido que ahora.
La gran tendencia que hemos observado en todo el país es que las casas no permanecen mucho tiempo en el mercado. Hay relativamente pocas casas para la venta, y hasta hace poco, la demanda de los compradores era realmente intensa.
Pero ha habido algunos indicios de que la demanda está bajando.
Los datos muestran más vendedores están mudnadose en una serie de mercados en todo el país. Y se cree que algunas de esas personas se detuvieron en poner sus casas en el mercado en años anteriores por la continua incertidumbre con la pandemia del COVID-19.
Pero si retrocedemos 12 meses en el calendario, las vacunas se estaban poniendo en marcha y las masas recibían sus primeras vacunas la primavera pasada. Los interrogantes sobre la eficacia de las vacunas persistían y aún no estaba claro si (o cuándo) la mayor parte del país estaría listo para volver a la normalidad
Esta primavera, nos dirigimos lentamente a lo que parece un equilibrio.
Este es el primer año relativamente normal desde el comienzo de la pandemia. Se cree que mucha gente temía perderse el corazón de la temporada de ventas del año pasado y decidió posponer la venta de sus casas pues no estaban del todo preparados para hacer movimientos el año pasado, y ahora ya lo están.
En otra señal esperanzadora para los compradores, hay datos que muestran que el número de vendedores ha aumentado durante 10 de las últimas 11 semanas.
Un mayor número de personas que ponen sus casas a la venta significa más opciones para los compradores que estaban cansados de las tediosas guerras de ofertas, y así los días que pasan las casas en el mercado empiezan a subir.
Una media nacional de 31 días en el mercado no proporciona a los compradores un montón de espacio para respirar pero, como explican los profesionales, es una marcada diferencia con respecto a la media de 21 días que se vio a principios de este año.
Y se espera que el ritmo se reduzca aún más con la subida de los tipos de interés.
En la semana más reciente, las casas se han vendido sólo cuatro días más rápido que el año pasado. Siguen vendiéndose más rápido que hace un año, pero esa diferencia se está reduciendo, y con el tiempo se espera que las viviendas se vendan un poco más despacio que el año pasado.
Más días en el mercado pueden significar que los compradores tienen más tiempo para decidir si una casa es adecuada para ellos y conseguir una financiación.
Los compradores no se sentirán presionados a realizar una compra de la que podrían arrepentirse más adelante y las guerras de ofertas serán menos frecuentes y menos frenéticas.
Hay que tener cuidado con el número de días en el mercado para predecir el futuro del mercado inmobiliario. Los días en el mercado no suelen ser la primera métrica en cambiar, pero es una de las que señala el equilibrio del mercado.
Así pues, ¿dónde se siguen moviendo rápidamente las casas y dónde permanencen más tiempo?
Con esta pregunta en mente echamos un vistazo a los 5 mercados en los que las viviendas se venden más rápido y hemos creado esta lista para ti, para que puedas informarte.
Para crear nuestra lista hemos estudiado el promedio de días en el mercado en mayo, de las 250 mayores áreas metropolitanas del país, y para garantizar la diversidad geográfica, limitamos los datos a un área metropolitana por estado.
Las áreas metropolitanas incluyen la ciudad principal y los pueblos circundantes, los suburbios y las áreas urbanas más pequeñas.
Cuando un mercado inmobiliario vende con extraordinaria rapidez, las fuerzas del mercado tienden a reequilibrarlo, ya sea mediante una mayor oferta por parte de los propietarios de casas existentes que venden o de los constructores, o mediante la reducción de la demanda, ya que los propietarios se van a otros mercados menos competitivos.
Los 10 mercados inmobiliarios más rápidos.
1. Manchester, NH.
Precio promedio de venta: 444.900 dólares
Días en el mercado: 8,5
El mercado en el que las viviendas se movieron más rápidamente es una ciudad histórica a unos 80 kilómetros de Boston.
La falta de casas podría ser un componente clave del rápido movimiento del mercado de Manchester.
No hay muchas casas nuevas en Manchester, y son parte de las 13 colonias originales, por lo que muchas de las casas son anteriores a la era industrial, de 1800 a 1940.
Desde el punto de vista demográfico, tienen una gran parte de millennials en su población, pero tienden a atraer a baby boomers porque no hay impuesto estatal sobre la renta en Manchester.
Pero recientemente los profesionales dicen que han estado viendo un cambio.
Los tipos de interés empezaron a subir en abril, y fue entonces cuando se empezó a ver un cambio en el mercado inmobiliario de la zona. El año pasado, el recuento de ofertas por anuncio era de 12 ofertas frente a las de hoy, que son solo cinco y media.
Esto significa que el comprador (especialmente el que lo hace por primera vez) con una hipoteca tradicional o un préstamo respaldado por el gobierno, como el FHA, el USDA o el VA, tiene ahora una oportunidad de luchar en lo que antes hubiera sido solo para personas con dinero en efectivo.
El año pasado, el 33% de las propiedades vendidas fueron en efectivo. Y ahora el mercado actual es muy oportuno para los compradores que no tienen mucho dinero en efectivo para ofertar. Estos compradores que no han podido cerrar un trato, con un poco de ralentización en el mercado, van a ser capaces de hacer ofertas que sean aceptadas.
2. Raleigh, NC.
Precio promedio de venta: 493.558 dólares
Días en el mercado: 9
No muy lejos del puesto anterior está Raleigh, con un promedio de nueve días en el mercado.
Raleigh es una parte clave de la zona, junto con las ciudades de Durham y Chapel Hill. Las tres principales universidades de investigación de la zona la convierten en un centro para los empresarios que buscan trabajadores bien formados.
El bajo inventario ha sido un problema en el mercado según los profesionales. Se dice que el año pasado se vendieron más casas de la zona que en cualquier año anterior, y ese ritmo se ha mantenido hasta ahora.
Piensa en ello como en una tienda al por menor: No es que no haya cosas en las estanterías. Las estanterías están llenas, y se venden rápido que es difícil mantenerlas abastecidas. Así que hay menos inventario visible, pero [todavía] se puede encontrar y comprar lo que buscas.
Antes de la pandemia, el área de Raleigh tenía 10,8 meses de inventario en casas para trabajar, y se dice que el número ahora es de 3,3 meses.
En un giro interesante, las casas con un precio de 250.000 dólares o menos están permaneciendo en el mercado un poco más que las casas con un precio superior a 470.000 dólares, y los compradores de fuera del estado quieren las casas más bonitas y están dispuestos a pagar lo que se necesite para ganar una guerra de ofertas.
3. Rochester, NY.
Precio promedio de venta: 224.950 dólares
Días en el mercado: 10 (Empate)
Empatado en tercer lugar con un promedio de 10 días en el mercado está este intrigante mercado del norte del estado de Nueva York, donde los compradores todavía deben actuar rápido, pues los agentes locales dicen que hay una escasez continua de casas a la venta.
La ciudad se clasifica constantemente como una de las más habitables, con precios promedios en los listados aun amigables, lo que significa que los compradores siguen llegando a esta ciudad.
4. Denver, CO.
Precio promedio de venta: 695.000 dólares
Días en el mercado: 10 (empate)
Denver también se encuentra en una media de 10 días en el mercado, mientras que el inventario se vio reducido rápidamente en mayo.
El precio promedio de cierre de las casas sigue en aumento, y no hay señales de que el mercado vaya a cambiar, todo lo contrario, los expertos creen que solo irá en aumento.
5. Burlington, VT.
Precio promedio de venta: 439.250 dólares
Días en el mercado: 11
En esta lista, en el número 5, tenemos a Burlington, con las casas durando una media de 11 días en el mercado. No es una gran sorpresa, pues según los profesionales esta ciudad ha tenido uno de los mercados más movidos del año.
Con un precio promedio que está apenas un poco por encima del promedio nacional, los compradores siguen acudiendo en masa a esta ciudad cercana a la frontera canadiense.
El obstáculo es el mismo que hemos visto en Manchester y otras ciudades: simplemente no hay suficientes casas disponibles en el mercado en este momento. Cuando una casa es listada, sale volando del mercado.
Completan el top 10 Columbus, OH, con 14 días; Nashville, TN, y Columbia, MO, empatados con 14,5 días; y Portland, ME, y Worcester, MA, empatados con 15 días.
Y ahora que conocemos las 10 ciudades con los mercados más rápidos, ahora echemos un vistazo a los lugares en los que el mercado inmobiliario se está ralentizando a un ritmo un poco más manejable.
Los 5 mercados inmobiliarios más lentos.
1. Houma, LA.
Precio promedio de venta: 284.500 dólares
Días en el mercado: 58.5
Houma encabeza la lista de mercados más lentos con un promedio de 58.5 días, y aun así, el número es significativamente menor que el promedio de 79 días en el mercado que pasaban las casas en abril del año pasado. Poco a poco, los agentes locales han visto señales de fortalecimiento en el mercado de Houma.
En este momento cualquier casa de $130,000 a $140,000, hasta la gama de $200,000, es una buena casa, generando muchas ofertas en este tipo de propiedades.
Muchas de esas residencias de menor precio se están comprando para los estudiantes que asisten a la cercana Nicholls State University.
En Houma hay muchas familias que buscan casas para estos estudiantes, en lugar de rentarlas. Con los altos precios de los alquileres, compran una casita de no más de 200.000 dólares para que sus hijos pueda vivir mientras hacen su carrera, y luego la revenden.
Por desgracia, el huracán Ida azotó la zona con vientos de 150 mph en agosto del año pasado, dañando o destruyendo muchas casas. Y muchas de esas casas estaban en una zona inundable y no pueden ser reconstruidas o aseguradas fácilmente.
Y muchos propietarios están intentando salir de estas propiedades afectadas, que pasan muchos más días en el mercado.
2. Utica, NY.
Precio promedio de venta: 182.400 dólares
Días en el mercado: 55
En esta primavera las casas de Utica se han vendido a un precio cercano al que se listaron.
La oferta de los vendedores estaba casi a la par con la demanda de los compradores, lo que significa que los compradores tienen un poco más de oportunidades en este pueblo del norte del estado.
Los refugiados extranjeros han acudido a la localidad de Utica con la ayuda de The Center, una organización que ayuda a reasentar a personas procedentes de países de todo el mundo. Y en un reciente artículo del New York Times se analizaba cómo esos refugiados están ayudando a transformar esta moribunda ciudad.
3. Iowa City, IA.
Precio promedio de venta: 319.900 dólares
Días en el mercado: 51.5
¿Necesita tiempos para elegir la casa de tus sueños?
Dirigete a esta ciudad universitaria donde el ritmo es más pausado. Las casas en Iowa City tardan una media de casi dos meses en salir del mercado. Y sigue siendo un mercado amable tanto en términos de precio como de disponibilidad, la demanda y la oferta están bastante igualadas.
En este momento, hay casi 500 viviendas en el mercado en la ciudad, y más de 300 de ellas tienen un precio inferior a 400.000 dólares.
4. Charleston, WV.
Precio promedio de venta: 151.200 dólares
Días en el mercado: 50
En esta capital todavía es posible conseguir una casa con un precio de accesible.
El precio promedio en Charleston era de 94.000 dólares en abril de este año, así que no es de extrañar que Virginia Occidental haya encabezado recientemente nuestra lista de los estados más asequibles.
La ciudad más poblada del estado se encuentra a lo largo del río Kanawha y tiene más de 400 casas en venta. Algo más de 150 de esas casas tienen un precio de venta inferior a 100.000 dólares.
5. Salisbury, MD.
Precio promedio de venta: 499.900 dólares
Días en el mercado: 49.5
El año pasado se nombró como una de las mejores ciudades universitaria para que las familias compren una casa, pues la Universidad de Salisbury es practicamente la ciudad y tiene un campus de 200 héctareas y más de 8.000 estudiantes.
Con cerca de 500 viviendas actualmente en el mercado y ninguna con un precio superior al millón de dólares, los compradores tienen muchos lugares para elegir y mucho tiempo para tomar una decisión.