Impuesto sobre la plusvalía en California.
La mayoría de las personas son conscientes de que si obtienen un beneficio o una ganancia al vender un inmueble, ésta estará sujeta a impuestos.
En otras palabras, la persona no se queda con todo el importe de la venta, y en el caso de los bienes inmuebles, esto se conoce como impuesto sobre la plusvalía, y se aplica al beneficio o ganancia obtenida en la venta de una propiedad inmobiliaria.
El impuesto sobre la plusvalía de California se debe a las agencias de impuestos federales (el IRS) y estatales (la Junta de Impuestos de Franquicia o FTB), por lo que es común sentir que estás siendo doblemente gravado en el proceso de venta de una casa.
Afortunadamente, también existe una exención incluida en las distintas leyes fiscales, conocida como exención del impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias.
Esta cláusula de la ley fiscal se permite 250.000 dólares por contribuyente y año fiscal. La exención puede equivaler esencialmente a 250.000 dólares para una persona soltera y una persona casada que presente una declaración por separado.
Para una pareja casada que presente una declaración conjunta, la exención es el doble, es decir, 500.000 dólares, combinando sus dos exenciones individuales según la ley.
Hay criterios de elegibilidad que deben cumplirse para utilizar la exención fiscal. En primer lugar, esta exención se estableció aplicable a cualquier transacción de venta posterior al 6 de mayo de 1997.
Si la venta se realizó antes de esa fecha la exención no se puede utilizar, pero esto probablemente ya no se aplica para la mayoría de la gente, a menos que tengas que presentar impuestos atrasados, y si ese es el caso, la exención probablemente ha sido anulada matemáticamente por todas las multas de impuestos tardíos y los intereses debidos.
Aun así, todavía la presentación tardía es mejor que no presentar tus impuestos en absoluto, que es un crimen.
Los demás criterios que deben cumplirse incluyen el hecho de que la propiedad tiene que haber sido poseída y habitada por el contribuyente durante al menos dos de los últimos cinco años de propiedad antes de vender para aplicar la exención.
La exclusión puede utilizarse cada dos años; así, por ejemplo, si uno tiene una casa durante un año y medio y luego trata de venderla al final del segundo año, cumplió el segundo criterio y podría ser válido para cumplir el primero también. En cambio, una casa alquilada durante cuatro años de cinco y luego vendida no cumpliría la exención.
Es importante señalar que el hecho de que no se cumplan los criterios de exención total no significa que se pierda por completo la exención del impuesto sobre las plusvalías. Es posible realizar reducciones parciales del impuesto.
Volviendo a los beneficios por un momento, suponiendo que no hay ninguna exención disponible en el momento. Entonces todo el mundo estaría sujeto al impuesto sobre la plusvalía, ¿pero qué es la ganancia? ¿Simplemente el beneficio neto?
Es un poco más complicado, aunque ese sea el resumen rápido que hemos hecho al principio de este artículo. La suposición habitual es que uno compra una casa por 100.000 dólares y la vende por 400.000, por lo que los 300.000 dólares de diferencia deben ser la ganancia.
No es así. La ganancia puede reducirse por una serie de cosas como los gastos de cierre deducibles (no todos los gastos pagados cuentan). Luego hay cifras que se suman al total del precio de venta.
Empieza a parecer una matemática un poco complicada, ¿verdad? Así que volviendo a nuestro ejemplo anterior: la casa se compró por 100.000 dólares y se vendió por 400.000 dólares. Así que la ganancia neta sería: 381.000 dólares
Entonces se aplicaría la exención de 250.000 dólares a la venta como propietario único (recuerde que los casados tienen hasta 500.000 dólares), lo que produciría una plusvalía neta imponible de 131.000 dólares.
Este es un ejemplo sencillo, lo creas o no, y puede haber mucho más involucrado. Por eso es importante tener en cuenta la publicación 551 del IRS, Basis of Assets (Base de los activos), específicamente la parte relativa a la venta de bienes inmuebles (es decir, casas y terrenos).
Consideremos ahora los casos en los que no se cumplen todos los criterios para una exención total. Se trata de una situación habitual, especialmente cuando las personas tienen que mudarse repetidamente por motivos de trabajo, se mudan rápidamente, se divorcian, alquilan mucho la propiedad, y similares.
En la mayoría de los casos, el umbral de carencia implica que se viva en la propiedad durante al menos dos de los cinco años y aun así todavía es posible una exención parcial. Las situaciones que permiten las exenciones parciales incluyen casos como una muerte repentina en la familia o el nacimiento de varios niños (por ejemplo, trillizos)
La exención parcial del impuesto sobre la plusvalía en California se calcularía de la siguiente manera: Se empieza por el número de meses realmente cumplidos si no es posible cumplir el mínimo de dos años. Así, si se estuvo en la vivienda 12 meses o el 50% del mínimo, la exención parcial permitida sería de $125.000 frente a $250.000 (50% de la exención total). En este caso, si la plusvalía es inferior a 125.000 dólares, la venta quedaría totalmente exenta.
Por lo tanto, es importante comprobarlo siempre y no limitarse a dar por sentado que uno está exento de inmediato desde el punto de vista fiscal.
Otra situación habitual es el traslado de una persona mayor a una residencia de ancianos. En estos casos, la duración de la propiedad se reduce a sólo un año de los cinco, en lugar de los dos mencionados anteriormente.
Además, el tiempo de residencia en la residencia de ancianos puede añadirse al tiempo de propiedad de la vivienda. Así, por ejemplo, Doris compra una vivienda más pequeña pero al cabo de un año tiene que trasladarse a una residencia de ancianos. Está en la residencia de ancianos durante un año antes de que se venda la casa. En total tiene dos años de propiedad elegible y obtiene la exención completa de 250.000 dólares en su venta.
Hay situaciones más complicadas en relación con el impuesto sobre la plusvalía de California, por lo que es importante que un preparador de impuestos certificado o un abogado fiscal revise su declaración de impuestos antes de enviarla al IRS y a la Junta de Impuestos de California.
Si descubres que cometiste un error, se pro-activo y presenta una declaración de enmienda de impuestos tan pronto como sea posible.
Esto evita cualquier acusación de presentación de impuestos inapropiada y te pone en buena posición identificando el error primero frente a un auditor.
Y siempre, siempre, guarda pruebas documentadas de tus ventas, costes y exención. Si no puedes documentarlo, no lo reclames.