Invertir en bienes raíces en Estados Unidos
De vez en cuando, se escuchan aspirantes a inversores inmobiliarios de todo el mundo que intentan comprar y vender propiedades en Estados Unidos desde otro país.
Hay algunos desafíos que pueden surgir cuando se trata de comprar, vender, administrar o simplemente poseer bienes raíces en Estados Unidos desde otra parte del mundo (especialmente si no tienes la intención de poner un pie dentro de los Estados Unidos).
Aspectos como la banca, la logística, el cambio de divisas, las diligencias debidas, los impuestos, las consideraciones legales y las barreras lingüísticas, pueden convertirse de repente en retos complicados.
Dependiendo de distintos factores, algunos de estos desafíos pueden ser fáciles de superar, mientras que otros pueden ser más engorrosos, pero sea cual sea el lugar desde el que trabajes, el objetivo de este artículo es ayudarte a maniobrar a través de algunos de los obstáculos más comunes para aquellos que están comprando y vendiendo bienes raíces en Estados Unidos como extranjeros.
Transferencia de fondos.
De todos los problemas que se escuchan de quienes trabajan fuera de los Estados Unidos, éste tiende a ocupar el primer lugar en la lista.
Es una cuestión bastante compleja, pues implica bancos, cambio de divisas y los medios de pago a través de los cuales enviar y recibir dichos fondos.
Cuentas bancarias.
Opción A: Sea cual sea el lugar desde el que se trabaje, lo ideal es abrir una cuenta bancaria en Estados Unidos, pues esto facilitará MUCHO el envío y la recepción de dólares estadounidenses de forma rápida, desde el país propio.
En conversaciones con banqueros en los Estados Unidos escuchamos que no es necesario ser ciudadano estadounidense ni tener la condición de residente legal permanente para abrir una cuenta bancaria en los Estados Unidos.
Sin embargo, la mayoría de los bancos estadounidenses le exigirán que sea al menos una de las siguientes cosas:
- Un ciudadano extranjero que resida actualmente en los Estados Unidos.
- Un ciudadano estadounidense que vive fuera del país.
El banco verificará que cumples al menos uno de estos criterios solicitándote dos formas de identificación.
Uno de estos deberá ser un documento de identidad emitido por el gobierno (como un pasaporte o un permiso de conducir) y el otro puede ser algo menos formal, como una tarjeta de crédito, una tarjeta de débito, un recibo de pago o un contrato de alquiler que muestre tu dirección en Estados Unidos (si no es ciudadano estadounidense o residente legal).
Es cierto que cualquier banco puede tener normas diferentes y rechazarte… pero, en general, la mayoría de los bancos quieren tu dinero y harán lo que puedan para ayudarte.
Si no eres ciudadano estadounidense, no tienes el estatus de LPR y no resides en los Estados Unidos, probablemente te será difícil conseguir una cuenta bancaria en los Estados Unidos.
Opción B: Si eres un “extranjero” que vive fuera de los Estados Unidos, tu siguiente opción es simplemente manejar tu negocio desde una cuenta bancaria en tu país.
Podría haber algunos obstáculos añadidos si vas por esta ruta, pero la mayoría de los desafíos vendrán en forma de cambio de moneda y el tiempo de retraso.
La mayoría de los bancos no tendrán problemas con el envío o la recepción de transferencias electrónicas a/desde una cuenta bancaria estadounidense. Si bien es cierto que puede acarrear algunos dolores de cabeza, pero no debería suponer ningún problema insalvable.
Otra cosa que hay que tener en cuenta son los tipos de cambio. Para tener una perspectiva adecuada de hasta dónde llega la moneda de tu país en EE.UU. utiliza un simple conversor de divisas para asegurarte de que entiendes el verdadero coste de lo que estás comprando y vendiendo en Estados Unidos.
Medios de pago.
Dependiendo del país desde el que trabajes, de la moneda que utilices y de lo flexible que estés dispuesto a ser, podrías tener varias formas de enviar y recibir dinero para tus operaciones comerciales.
PayPal.
Dependiendo de lo que intentes comprar y vender, uno de los medios de pago más universalmente aceptados en Internet es PayPal.
Logística.
Algo con lo que la mayoría de la gente de fuera de los Estados Unidos tendrá que lidiar es con la simple logística de enviar ofertas y gestionar cierres por correo.
Hoy en día, es fácil hacer ofertas y enviar Acuerdos de Compra digitalmente (sin necesidad de “snail mail”), pero todavía hay muchos casos en los que es crucial tener copias originales de la documentación (por ejemplo – Escritura, Certificado de Fideicomiso, Certificado de Defunción, Poder de Abogado, etc).
Muchos condados todavía requieren firmas originales para registrar estos documentos, y en estos casos las firmas digitales NO son aceptables, lo que significa que simplemente no se puede confiar en el correo electrónico para todo.
Si estás trabajando con una compañía de títulos para cerrar un trato, te ayudarán con gran parte de este trabajo logístico, pero si estás tratando de cerrar una transacción de bienes raíces desde casa, esto puede ser aún más laborioso para alguien que está fuera del país.
Si estás tratando de manejar el transporte de los documentos originales y las firmas, hay algunas maneras diferentes de manejar esto en la distancia (y algunas formas alternativas de abordar la situación en conjunto).
1. Utiliza notarios móviles y notarios extranjeros.
Cuando necesites que documentos sean firmados y notariados en los Estados Unidos, hay varios servicios de notarios móviles que pueden ser contratados para facilitarte este proceso (normalmente, por menos de 100 dólares por trabajo).
Muchos de ellos se reunirán con el comprador o vendedor en los Estados Unidos, obtendrán todas las firmas que necesites, entregarán/recibirán cualquier cheque de caja u otros documentos originales en tu nombre, y registrarán cualquier firma que requiera ser notariada.
Tenga en cuenta que un notario móvil NO es lo mismo que un agente de cierre profesional de una compañía de títulos o de una oficina de abogados de bienes raíces (es decir, no pueden verificar la exactitud o integridad de los documentos o paquetes que está enviando de ida y vuelta), pero si usted simplemente necesita algunos “pies en la calle” para actuar como un enlace – estos servicios pagados pueden ser extremadamente útiles.
Un servicio que puede ser útil para este propósito es 123Notary.
También hay que tener en cuenta que cuando llegue el momento de firmar documentos que requieran ser notariados (como escrituras, declaraciones juradas y memorandos), no es necesario utilizar un notario con sede en los Estados Unidos.
En conversaciones con oficinas de registro de varios condados del país, todos dicen que cuando un ciudadano extranjero hace firmar un documento en su país de origen, puede utilizar un notario con sede en su país.
No siempre es fácil verificar la legitimidad de un notario fuera de los Estados Unidos; sin embargo, esa fue la respuesta que se recibió sistemáticamente.
La única advertencia que añadieron las oficinas de registro fue que si alguna parte del documento notarial estaba escrita en otro idioma (por ejemplo, el bloque notarial, el sello notarial, o incluso todo el documento en sí) estas partes del documento tendrían que ir acompañadas de una “Declaración Jurada de Traducción”, para que el Registrador del condado pudiera entender lo que dice todo el documento.
2. Utiliza una compañía de títulos o un abogado inmobiliario.
Si estás trabajando en una operación de gran valor (por ejemplo, del tipo que generará más de unos pocos miles de dólares de beneficio), suele ser una decisión inteligente contratar a una empresa de títulos o a un abogado de cierre para que se encargue de este proceso por ti.
El cierre de una transacción inmobiliaria en la propia empresa puede ahorrarte una buena cantidad de dinero si estás ahorrando, pero también implica mucho trabajo adicional (junto con la posibilidad de cometer errores).
Si subcontratas este trabajo a una empresa de títulos cualificada, te quitarás de encima toda la molestia de la “logística” (ya que ellos deberían encargarse de TODA la comunicación ida y vuelta entre tú y la otra parte), y también se asegurarán de que todo se haga bien, lo que puede suponer una enorme carga mental para ti (especialmente si no sabes lo que estás haciendo).
A pesar de que sabemos cómo hacer frente a las complejidades de la mayoría de los cierres, cuando estamos trabajando en una propiedad con un valor de mercado de $10K o más, siempre estamos entregando estos cierres a un agente de cierres profesional.
Sólo desde el punto de vista de “ahorro de tiempo”, hacer esto es una obviedad
3. Entender cuándo (y cuándo no) utilizar las firmas digitales.
Ahora vivimos en una época en la que las firmas digitales hacen que sea más cómodo conseguir que se firmen documentos.
Servicios como DocuSign y RightSignature (entre muchos otros) han llevado esta tecnología a un nuevo nivel, permitiendo a los usuarios conseguir rápida y cómodamente firmas legalmente vinculantes y reconocidas por el gobierno de Estados Unidos.
Estos servicios ofrecen una gran rapidez y comodidad para quienes trabajan fuera de EE.UU. y necesitan que se firmen documentos de forma rápida y sencilla (SIN esperar 3 o 4 semanas para que los papeles vayan y vengan por el sistema postal internacional).
Sin embargo, es importante tener en cuenta que aunque el gobierno federal reconoce ahora las firmas digitales, muchos condados individuales no están necesariamente de acuerdo.
Las oficinas del Registro de Escrituras de muchos estados declaran que no aceptaban firmas digitales para su registro (sólo podían utilizar las copias originales con tinta húmeda).
Esto no significa necesariamente que no puedas utilizar nunca firmas digitales para tus escrituras y otros documentos registrables, pero cabe señalar que estos servicios de firma digital todavía no son una solución viable en muchos casos (y antes de usar esta opción, querrás consultar con la oficina del condado para ver qué permiten).
Esperemos que esto cambie en los próximos años, pero por el momento muchos condados parecen estar todavía atrasados.
Dicho esto, si consigues firmas “humedas” y tienes la copia original en tus manos, existe la posibilidad de que puedas registrar electrónicamente los documentos con un servicio como Simplifile.
4. Utiliza UPS o FedEx.
Si te encuentras en una situación en la que tienes que enviar o recibir documentación tú mismo, siempre ayuda utilizar un sobre oficial (y a veces caro) de UPS o FedEx.
Esto no sólo ayuda a acelerar el transporte de tus documentos, sino que también contribuye a que tus destinatarios te tomen en serio. Para la mayoría de la gente, cuando reciben un sobre de FedEx o UPS es seguro que van a abrirlo.
Este tipo de sobre inmediatamente da al destinatario un mensaje que dice “Esto es importante” o “Alguien se ha gastado más de 20 dólares para enviarte lo que hay dentro del sobre, ¡ábrelo!”.
Si tienes curiosidad por saber cuánto tardará y cuánto costará enviar un paquete desde tu parte del mundo, puedes averiguarlo con una Calculadora de UPS o una Calculadora de FedEx.
5. Utiliza un servicio de correo y una dirección con sede en Estados Unidos.
¿Sabías que puedes enviar y recibir correo físico desde dentro de los Estados Unidos, incluso si nunca has puesto un pie en el país?
Existen varios servicios de correo a distancia (por ejemplo, Traveling Mailbox o Virtual Post Mail) que pueden enviar y recibir tu correo desde una dirección nacional, y luego escanear todos los artículos que recibas para que puedas verlos digitalmente desde cualquier parte del mundo.
Incluso llegan a enviar por correo las copias físicas a tu ubicación (por ejemplo, si necesitas una copia original de una escritura o un cheque de caja). La ventaja de esto es que para tus destinatarios, elimina la pista más obvia de que no estás trabajando realmente desde Estados Unidos.
6. Utiliza un número de teléfono con sede en Estados Unidos.
Ya sea que utilices un servicio de pago, o incluso uno gratuito como Google Voice, casi todos los servicios telefónicos virtuales te permitirán establecer un número de teléfono con un código de área basado en cualquier lugar de los Estados Unidos.
Incluso si estás trabajando desde dentro de los EE.UU. y quieres aparecer como si estuvieras llamando desde en otro estado, todavía puedes utilizar un número de teléfono basado en el código de área de tu elección.
7. Comunicar en exceso.
Independientemente de lo que decidas hacer, no dejaremos de insistir en la importancia de la comunicación. No asumas que la otra parte va a entender lo que está pasando si tu no lo explicas bien.
Por ejemplo:
Si decides cerrar una transacción con una compañía de títulos, llama y/o envía un correo electrónico a tu comprador o vendedor e infórmales.
Por otra parte, si decides cerrar la operación en la propia empresa, llama y/o envía un correo electrónico al comprador o al vendedor y asegúrate de que están plenamente informados de cuáles son los siguientes pasos (y de cuándo pueden esperar recibir los documentos, y qué hacer una vez que estén completos).
Si decides contratar a un notario móvil, llama o envía un correo electrónico al comprador o al vendedor y házles saber quién es el notario móvil y cuándo y dónde pueden esperar reunirse con él para cerrar el trato.
¿Ves lo que digo? No importa en qué punto se encuentre el acuerdo, ni cuánto tiempo se tarde en dar el siguiente paso, ni de quién es la tarea de dar el siguiente paso: debes estar siempre al tanto de lo que ocurre y asegurarte de que todas las partes entienden perfectamente lo que se espera de ellas y cuándo se espera que lo hagan.
Diligencia debida.
Sea cual sea el tipo de propiedad que quieras comprar, casi siempre tendrás que hacer algún tipo de diligencia debida (es decir, investigación de la propiedad, verificación de la información, comprobación de los hechos) antes de enviar tu dinero y cerrar el trato.
La buena noticia es que, si tienes un teléfono y un ordenador, este proceso puede ser muy fácil para ti.
Hoy en día casi nunca hay que salir de casa para investigar sobre la propiedad.
Cuando se compra un terreno vacío, es tan fácil como contratar un servicio como WeGoLook para que prepare un sencillo informe sobre la propiedad, y cuando se compra sobre una propiedad de alquiler, hay servicios que preparan un informe extremadamente detallado, con todo lo que necesitas saber sobre la propiedad antes de invertir dinero.
También te sorprendería la cantidad de información que está al alcance de tu mano con algunos de los servicios de datos inmobiliarios de Estados Unidos, y también hay herramientas gratuitas como Google Earth.
Barreras lingüísticas.
Dependiendo de cuál sea tu lengua materna (aunque sea el inglés), hay dos aspectos en los que debes pensar cuando se trata de “Barreras lingüísticas”.
1. Palabra hablada.
Si eres alguien que habla inglés como primera lengua, ya tienes una ventaja incorporada a la hora de trabajar en Estados Unidos.
Los que residen en Canadá, Reino Unido, Australia, Nueva Zelanda (e incluso los que han sido formados en inglés desde la infancia), lo más probable es que no noten ninguna barrera de comunicación verbal significativa cuando hablen por teléfono con los de Estados Unidos.
Si eres una persona que habla inglés como segunda lengua y tienes un fuerte acento extranjero (lo cual es algo subjetivo), esto no es necesariamente un “problema” en sí mismo, pero puede ser un problema si la gente en Estados Unidos encuentra difícil entenderte.
Incluso si se trata de un problema conocido, no será necesariamente un obstáculo, pero si no hablas inglés con fluidez, puede haber momentos en los que tengas que hablar muy despacio y repetir las cosas hasta que te entiendan.
Lo más probable es que no haya problema, pues la mayoría de la gente tendrá paciencia y tratará de entenderte (e incluso si no tienen paciencia, no te lo tomes como algo personal: puede que sólo tengan un mal día).
Como con cualquier otra cosa, cuantas más conversaciones tengas en inglés, mejor lo harás, así que sigue haciéndolo.
2. Palabra escrita.
Incluso si dominas el inglés, no olvides que sigue siendo importante (quizás incluso más importante) que entiendas cómo escribir de una manera que sea fácil de entender.
Hay una gran cantidad de personas que envían correos electrónicos que están horriblemente escritos (frases incompletas, mala gramática, palabras que faltan, ortografía incorrecta, no explican los puntos con claridad, etc).
No basta con hablar el idioma, hay que ser capaz de comunicar el mensaje con claridad y tacto, de forma que sea fácil de entender para cualquiera. La mayoría de la gente puede hacerlo, pero escribir bien requiere tiempo y reflexión.
Lo curioso es que interactuando con personas de Japón, México, Brasil, Rusia, Alemania, Etiopía y Trinidad y Tobago, hay muchos que escriben mejor que algunos estadounidenses nativos… así que, vengas de donde vengas, asegúrate siempre de tomarte tu tiempo a la hora de elaborar tu comunicación escrita.
Nunca subestimes el poder de un mensaje bien escrito.
La capacidad de escribir con eficacia es un activo importante que servirá a cualquiera en el negocio inmobiliario. Aunque todavía no seas un experto en inglés, sigue trabajando en ello y no olvides que puedes llegar muy lejos simplemente tomándote tu tiempo y escribiendo un correo electrónico o una carta claros y fáciles de entender.
Zonas horarias.
Esta es probablemente la cuestión menos apremiante, pero si te encuentras en un lugar como Australia, Japón, Corea del Sur o Nueva Zelanda (o en cualquier otro lugar del mundo), esta diferencia de husos horarios puede suponer algunos retos a la hora de comunicarte en tiempo real.
Te darás cuenta de que la mayor parte de la comunicación continua con tus clientes y consumidores no es terriblemente sensible al tiempo, y gran parte de la correspondencia ida y vuelta se puede hacer a través de correos electrónicos y/o mensajes de voz.
Dicho esto, si necesitas tener una conversación telefónica en directo con alguien en Estados Unidos, asegúrate de programar tu día para poder contactar con ellos cerca del comienzo (8:00 am) o del final (8:00 pm) del día en la zona horaria de Norteamérica.
Fiscalidad y Legalidad.
Las áreas de “impuestos” y “legal” abarcan MUCHAS variables diferentes.
Algunas de las complejidades que debes conocer variarán en función del tipo de negocio que dirijas y de las leyes fiscales del estado o estados en los que trabajes.
Dicho esto, hay algunas cosas bastante estándar que hay que tener en cuenta si estás planeando trabajar en los Estados Unidos desde un país extranjero.
Cualquiera que sea el tipo de propiedad inmobiliaria que tengas previsto comprar en Estados Unidos, siempre debes prever el pago de impuestos sobre la propiedad a la ciudad o al municipio en el que se encuentre.
Además, si vas a obtener algún ingreso por alquilar la propiedad, también debes planificar la presentación de una declaración de impuestos en Estados Unidos para pagar impuestos estatales y federales.
Si tienes una propiedad de alquiler típica, deberías poder aprovechar las deducciones fiscales estándar (como la depreciación y los gastos de intereses) para minimizar sus ingresos imponibles. Por eso es importante contratar a un profesional fiscal competente en EE.UU., ya que puede ayudarte a gestionar este proceso de forma correcta.
Ser propietario de bienes inmuebles en Estados Unidos como “extranjero”.
Si eres un “extranjero” (es decir, si no eres ciudadano estadounidense y no tienes el estatus de residente legal permanente en los Estados Unidos), hay algunas cosas que debes saber:
- NO tienes que ser ciudadano estadounidense ni tener la green card (estatus de residente legal permanente) para ser propietario de bienes inmuebles en Estados Unidos a tu nombre.
- NO tienes que ser ciudadano estadounidense ni tener la green card para ser propietario de una entidad comercial estadounidense.
- Puedes poseer bienes inmuebles estadounidenses a nombre de una entidad comercial extranjera.
- Aunque no tienes que ser necesariamente ciudadano estadounidense o tener una green card para ser propietario de bienes inmuebles en EE.UU., se te pedirá que tengas un número de identificación fiscal individual (ITIN). El IRS expide los ITIN a los extranjeros que deben presentar informes fiscales federales y que no reúnen los requisitos para obtener un número de Seguridad Social (SSN).
Sea cual sea la forma en que decidas llevar la titularidad de tus bienes inmuebles en Estados Unidos, cada uno de estos escenarios tendrá diferentes ventajas y desventajas fiscales a considerar.
Como siempre, si quieres entender todas las implicaciones fiscales y legales que conlleva la posesión de bienes inmuebles desde tu respectivo país (con o sin la participación de una entidad comercial estadounidense), tendrás que hablar directamente un profesional en lo legal y/o fiscal.
Formación de la empresa.
Si estás interesado en formar una Corporación o LLC en los Estados Unidos (nota: no tienes que ser un ciudadano de los EE.UU. para poseer una entidad de negocios de EE.UU.) una de las maneras más fáciles de hacer el trabajo es con MyCorporation.
Si estás trabajando desde un país extranjero, también puedes pagar una pequeña cuota adicional para que actúe como tu Agente Registrado (algo que también es una molestia más al hacer negocios a nivel internacional).
Crear tu propia entidad comercial es fácil, pero siempre necesitarás de profesionales.
Plantillas de documentos.
Hay todo tipo de documentos que pueden entrar en juego con un negocio de inversión inmobiliaria, pero una vez que hayas pasado por tus primeras transacciones, es probable que encuentres que hay sólo unos pocos documentos clave que pueden ser reutilizados una y otra vez.
Por ello, es importante partir de la plantilla correcta.
Siempre que se trabaja en un nuevo estado y no se está seguro de qué lenguaje específico debería incluirse en los contratos y documentos con los que se trabajan, hay plataformas a las que acudir para crear documentos legales en el negocio inmobiliario.
Uno de los lugares para obtener documentos específicos del estado que necesites ses USLegal, que tiene una enorme biblioteca de formularios y plantillas para casi todos los escenarios posibles en los Estados Unidos.
Recursos adicionales.
Con todo lo que hemos cubierto arriba, debemos aclarar que este artículo está dirigido a inversores inmobiliarios que están planeando ser propietarios ausentes (es decir, aquellos que están comprando y vendiendo bienes raíces de EE.UU. con fines de inversión, sin planes inmediatos para visitar el país en persona).
Si tienes otros planes en mente (tal vez te gustaría tener una propiedad para vacaciones o tu residencia principal en los EE.UU.), puede haber otras consideraciones.